Leipzig: Weichen sind auf weiteres Wachstum gestellt
Leipzig ist eine der dynamischsten Städte in Deutschland. Dies ist insbesondere dem Wachstum der Leipziger Wirtschaft und der Attraktivität als Lebens- und Wohnstandort zu verdanken und spiegelt sich mehreren Kennziffern wider.
• So wuchs die Leipziger Bevölkerung binnen fünf Jahren um rd. 9.000 Menschen auf aktuell 524.000 Einwohner.
• Noch deutlicher stieg die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten: Sie erhöhte sich seit 2008 um rd. 21.850 bzw. 11% auf rd. 226.000 im Jahr 2013. Analog dazu sank die Arbeitslosenquote im gleichen Zeitraum von 14,6% auf 10,2%.
• „Mit erfolgreichen Unternehmensansiedlungen wie z.B. Porsche, BMW und DHL und dem Ausbau des Flughafens Leipzig-Halle zum internationalen Luftfrachtdrehkreuz mit 24-Stunden-Flugbetrieb – in Deutschland klar die Nr. 2 hinter Frankfurt – hat die Region die Weichen auf nachhaltiges Wirtschaftswachstum gestellt“, so das Fazit von Rüdiger Jansen, Niederlassungsleiter AENGEVELT Leipzig.

Büromarkt: Stabile Kennziffern, aber kaum Großabschlüsse
• In Leipzig wurden innerhalb der ersten drei Quartale 2013 rd. 43.000 m² Bürofläche umgesetzt. Der Flächenumsatz lag damit sowohl unter dem Vorjahrswert (I.-III. Quartal 2012: 60.000 m²) als auch unter dem langfristigen Mittelwert (Ø I.-III. Quartal 2003 bis 2012: 63.000 m²).
• Den Hauptgrund für das schwache Ergebnis sieht Rüdiger Jansen in dem Fehlen größerer Abschlüsse: „Im bisherigen Jahresverlauf kam es nur vereinzelt zu Abschlüssen im Größensegment 1.000 m² und mehr und auch im Flächenbereich 500 m² bis 1.000 m² war die Abschlussfreudigkeit verhalten.
• „Der Flächenumsatz für das Gesamtjahr 2013 wird – nach endgültiger Erfassung aller Deals – einen Wert von bis zu 70.000 m² erreichen“, sagt Jansen und ergänzt: „Das ist zwar deutlich geringer als das Vorjahresergebnis mit rd. 90.000 m², hat indessen keine negativen Auswirkungen auf die für Investoren wichtigen Kennziffern wie Miete und Leerstand.“ So hat sich der Büroflächenleerstand binnen Jahresfrist weiter markant auf unter 480.000 m² Bürofläche reduziert (Ende 2012: rd. 520.000 m²), während die Spitzenmieten auf EUR 12,-/m² gestiegen sind (Ende 2012: EUR 11,50/m²).

Investmentmarkt: Hohe Nachfrage, geringes Angebot an Core-Objekten
• Angesichts der Fokussierung der Investorennachfrage auf Core-Objekte in den deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sind die Spitzenrenditen dort in den letzten Jahren auf bzw. z.T. sogar deutlich unter 5% gesunken. Aus diesem Grund rücken andere wachstumsstarke Städte zunehmend in den Fokus der Investoren. Rüdiger Jansen: „Dazu zählt auch Leipzig. So beobachten wir hier seit etwa zwei Jahren ein nach den Boomjahren 2006 und 2007 zunächst rückläufiges, nun wieder deutlich steigendes Interesse nationaler und internationaler Kapitalanleger.“ Das belegt u.a. der durch AENGEVELT vermittelte Verkauf der Tiefgarage am Augustusplatz für rd. EUR 30 Mio. an den “Bouwfonds European Real Estate Parking Fund II”.
• So verdoppelte sich das Transaktionsvolumen (Asset Deals) am Leipziger Investmentmarkt 2011 nahezu gegenüber dem Vorjahr (2010: EUR 440 Mio.) auf EUR 840 Mio. und legte 2012 nochmals auf EUR 852 Mio. zu.
• Nach bisherigen Analysen geht Jansen davon aus, dass dieser Wert 2013 nicht erreicht wird: „Auch in Leipzig zählen Core-Objekte zu den bevorzugten Kapitalanlagen gehört, das Angebot ist indessen gering. Die hohe Nachfrage spiegelt sich in den Spitzenrenditen, die sich z.B. für Geschäftshäuser in Bestlagen mittlerweile ähnlich wie in den Metropolen auf nur noch 5% stellt.“ Zudem fehlt es 2013 gegenüber dem Vorjahr an großvolumigen Verkäufen. Insgesamt geht Jansen von einem Transaktionsvolumen deutlich über dem 2010er Wert und auf dem Niveau des 10 Jahres-Durchschnitts (EUR 647 Mio.) aus.

Ausblick 2014
• Büromarkt
Von den bis ins Jahr 2014 anhaltenden positiven Konjunkturaussichten könnte Leipzig überdurchschnittlich profitieren. Angesichts von Flächenexpansionen und Unternehmensneugründungen bzw. -ansiedlungen werden die Büroleerstände weiter sinken, während die mittleren Mieten steigen.
• Investmentmarkt
Bei den Spitzenrenditen gibt es kaum noch Anpassungsspielraum nach unten, allerdings beobachtet AENGEVELT eine weiterhin hohe Investmentnachfrage bei einer gleichzeitig leicht zunehmenden Verkaufsbereitschaft. Hiervon sind positive Effekte für die Marktdynamik zu erwarten.