Bis Anfang Oktober 2011 erreichte die Region Düsseldorf einen Büroflächenumsatz von rd. 268.000 m² (Anfang Oktober 2010: rd. 297.000 m²). „Der Umsatzrückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist insbesondere auf den so nicht duplizierbaren Großabschluss von Vodafone (ca. 90.000 m²) zurückzuführen“, erläutert Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, das Ergebnis und ergänzt: „Ohne Berücksichtigung des Vodafone-Deals in 2010 ist der diesjährige Umsatz gegenüber dem Vorjahr sogar um ca. 29% gestiegen, so dass von einer Konsolidierung des Vermietungsmarktes auf hohem Niveau gesprochen werden kann.“

Für das Gesamtjahr 2011 prognostiziert Fenderl einen Flächenumsatz um 350.000 m². Dieser Wert liegt zwar rd. 7% unter dem Vorjahresniveau (375.000 m²), aber ca. 5% über dem Mittelwert der letzten Dekade 2001-2010 (333.000 m²).

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Gegenüber dem Vorjahreszeitraum stellte sich der Büroflächenumsatz im Düsseldorfer Stadtgebiet in den ersten drei Quartalen 2011 auf ca. 232.000 m² bzw. rd. 87% des Gesamtabsatzes (I.-III.Q. 2010: ca. 259.000 m² bzw. 87%).
• Im Umland mit Ratingen, Hilden, Neuss etc. wurde im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit rd. 36.000 m² (I.-III. Q. 2010: ca. 38.000 m²) ein nahezu stabiler Büroflächenumsatz erzielt und auch die Marktquote erreicht konstant rd. 13%.
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen bis Ende September 2011 rd. 162.000 m² bzw. rd. 60% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes (I.-III. Q. 2010: 56.100 m² bzw. 19%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen fiel mit ca. 58.500 m² deutlich um rd. zwei Drittel geringer aus als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2010: 184.800 m²), die Quote am Gesamtumsatz reduzierte sich entsprechend von 62% auf rd. 22%.
• Im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) ist mit rd. 12.000 m² ebenfalls eine geringeres Kontrahierungsvolumen als im Vorjahreszeitraum zu konstatieren, die Marktquote ging auf rd. 4% zurück (I.-III. Q. 2010: rd. 18.000 m² bzw. 6%).

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichten in den ersten drei Quartalen 2011 mit rd. 106.000 m² die beratenden und sozialen Dienstleister (I.-III. Q. 2010: 42.800 m²), deren Marktquote damit markant von 14% im Vorjahreszeitraum auf jetzt rd. 40% des Gesamtumsatzes stieg.
• Die Nachfragequote der öffentlichen Hand erhöhte sich binnen Jahresfrist markant von 1% auf nunmehr 7% (18.200 m²).
• Auf die im Vorjahreszeitraum aufgrund des Vodafone-Abschlusses größte Nachfragegruppe der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen (I.-III. Q. 2010: 155.600 m² bzw. 52%) entfielen im selben Zeitraum 2011 nur noch ca. 68.000 m² bzw. eine signifikant gesunkene Marktquote von 25%.
• Der Flächenumsatz der Finanzdienstleister gab mit rd. 19.500 m² bzw. 7% des Gesamtumsatzes gegenüber dem Vorjahresniveau (I.-III. Q. 2010: rd. 31.700 m² bzw. 11%) ebenfalls nach.
• Die Nachfrage der „sonstigen Nutzer“, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-, und Handelsunternehmen einfließen, präsentierte sich mit rd. 56.300 m² bzw. einer Quote von 21% in etwa stabil zum Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2010: 64.800 m² bzw. 22%).

Büroflächenangebot
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) am Düsseldorfer Büromarkt hat sich binnen Jahresfrist auf aktuell rd. 1.070.000 m² vergrößert (Anfang Oktober 2010: rd. 990.000 m²). Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 795.000 m², auf das Umland rd. 275.000 m².
• Dies entspricht einer Leerstandsquote von rd. 12,1% (Anfang Oktober 2010: rd. 11,2%). Im Düsseldorfer Stadtgebiet stellt sich die Leerstands-quote aktuell auf 10,7%, im Umland auf rd. 19,2%.
„Bis zum Jahresende 2011 ist angesichts des geringen Fertigstellungs-volumens und einer positiven Nettoabsorption, also einem Mehrverbrauch an Büroflächen, von einer moderaten Reduzierung der Angebotsreserve auszugehen“, prognostiziert Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH.

Höhere Mietpreise für Büroflächen
• Die gewichtete Spitzenmiete in Düsseldorf erhöhte sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH leicht von EUR 23,00/m² Anfang Oktober 2010 um 2% auf aktuell EUR 23,50/m².
• Auch die mittlere Miete in Citylagen stieg gegenüber dem Vorjahr von EUR 16,-/m² auf EUR 17,-/m² um ca. 6%.