Berlin steht aktuell nicht nur bei Touristen hoch im Kurs, auch die Büroflächennachfrager haben die Berliner City als Standort für sich entdeckt: Innerhalb der ersten neun Monate wurden auf dem Berliner Büroflächenmarkt nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH rd. 404.000 m² umgesetzt. Verglichen mit den ersten neun Monaten des Jahres 2010 ist dies ein Plus von rd. 119.000 m² bzw. 42%.
Auch die Spitzenmiete hat um EUR 1,30/m² auf EUR 21,50/m² zugelegt, während sich die Leerstandsquote binnen Jahresfrist von 8,9% auf 8,5% reduziert hat. Nominell entspricht dies einer Angebotsreserve von rd. 1,52 Mio. m² Bürofläche, indessen entfallen hiervon allein 38% bzw. 580.000 m² auf sogenannten strukturellen Leerstand. Dabei handelt es sich um Objekte, die seit mindestens fünf Jahren einen Leerstand von mindestens 50% aufweisen und zwar statistikwirksam, in der angebotenen Qualität aber nicht vermarktbar sind. Entsprechend stellt sich die marktrelevante Angebotsreserve auf unter 1 Mio. m².

Aktueller Trend und Prognose für 2011
·Vor dem Hintergrund des insgesamt dynamischen Verlaufs der letzten neun Monate hält Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, an seiner Prognose fest und erwartet bis zum Jahresende 2011 einen Büroflächenumsatz von knapp 520.000 m².
·Die überdurchschnittliche Flächennachfrage bei moderater (aber marktgerechter) Neubautätigkeit führt dazu, dass der Büroflächen­leer­stand stetig sinkt: In den letzten zwölf Monaten ging die Angebotsreserve von 1,59 Mio. m² auf 1,52 Mio. m² zurück. „Während es sich bei einigen Anmietungen wie z.B. durch den Mercedes-Benz Vertrieb (Mediaspree) innerstädtisch vorrangig um Flächenwechsel handelt, entfällt ein markanter Anteil des Flächen­umsatzes auf Unternehmens-Expansionen bzw. -Neuansiedlungen. Dement­sprech­end ist auch der Abbau der Leerstände nachhaltig“, erläutert Markus Schmidt.
·Vor dem Hintergrund einer zunehmenden Konzentration der Nachfrage auf Prestigelagen bzw. moderne Büroobjekte geht Schmidt weiter davon aus, dass die marktfähigen Leerstände vor allem in Citylagen weiter sinken werden. Zugleich betont er indessen, dass Objekte in Randlagen bei minderer Objektqualität (wenn überhaupt) nur noch mit deutlichen Mietpreis­abschlägen vom Leerstandsabbau profitieren werden.

Dienstleister dominieren den Markt
·Beratende, kreative und sonstige Dienstleister stellten in den ersten neun Monaten mit 35% (rd. 141.500 m²) des gesamten Flächenumsatzes die stärkste Nachfragegruppe (I.-III. Q 2010: 29%) am Berliner Büromarkt.
·Die sonstigen Nachfrager/Branchen (insbesondere Industrie-, Handels- und Verkehrsunternehmen) und die öffentliche Hand, Verbände bzw. Organisationen ohne Erwerbszweck teilen sich den zweiten Rang. Für diese beiden Nachfragegruppen analysierte AENGEVELT-RESEARCH innerhalb der ersten neun Monate in Berlin jeweils einen Flächenumsatz von rd. 101.000 m² bzw. eine Flächenumsatzquote von 25%. Im Vorjahreszeitraum entfiel auf diese Gruppen eine Quote von 23% bzw. 22%.
·Medienunternehmen, IT etc. waren im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, gemessen an der Marktquote mit 11% außergewöhnlich schwach (I.-III. Q 2010: 24%). Absolut wurden durch diese Nachfragegruppe im bisherigen Jahresverlauf rd. 45.500 m² kontrahiert.
·Finanzdienstleister(inkl. Versicherungen o.Ä.) spielen in Berlin mit einer Umsatzquote von rd. 4% bzw. ca. 16.000 m² nach wie vor eine nur untergeordnete Rolle. Im Vorjahreszeitraum waren es mit 2% bzw. knapp 4.000 m² indessen noch weniger.

Berlins Mitte dominiert auch weiterhin das Marktgeschehen
·Nachgefragtester Standort bleibt Berlin Mitte. Auf dieses Gebiet entfielen knapp 125.000 m² bzw. 31% des gesamten Büroflächenumsatzes (I.-III.Q. 2010: 85.000 m² bzw. 30%).
·Auch die seit Jahren anhaltende Büroflächennachfrage in verkehrsgünstigen Lagen innerhalb des S-Bahn-Rings (Innenstadt) hält weiter an. Nur noch selten zieht es Nachfrager dagegen in Randlagen. „Dieser Trend wird durch drei Faktoren begünstigt“, erläutert Markus Schmidt:
1. Immer mehr Nachfrager akzeptieren für imageträchtige Flächen an zen­tralen Standorten die höheren, im nationalen wie internationalen Vergleich indessen unverändert günstigen Mieten.
2. Darüber hinaus entsprechen viele Flächen in den Randlagen – selbst bei extrem günstigen Mieten – immer weniger den qualitativen Anforderungen der Nachfrager.
3. Berlin verfügt z.B. am Hauptbahnhof oder an der Mediaspree bislang über (noch) ungenutzte Flächenpotentiale, die nutzerspezifische Projektent­wicklungen zu einem sehr guten Preis-Leistungsverhältnis ermöglichen.

Positive Auswirkungen auf den Leerstand
·Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) sank im Jahreslauf: Erfasste AENGEVELT-RESEARCH Ende September 2010 noch rd. 1,59 Mio. Büroflächen in Berlin erfasst, sind es aktuell mit rd. 1,52 Mio. m² rd. 70.000 m² weniger.
·Die Leerstandsquote sank analog von 8,9% auf rd. 8,5%.
·Der reine Leerstand sagt indessen immer weniger über den faktischen Marktüberhang aus: Ein Großteil der Objekte, die derzeit leer stehen, sind nicht marktfähig (trotz großer Flächenzuschnitte). Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH sind von den nominell rd. 1,52 Mio. m² verfüg­barer Fläche 38% bzw. 580.000 strukturell bedingter Leerstand und in der angebotenen Qualität aktuell nicht vermarktbar.

Spitzenmiete stabilisiert, Durchschnittsmieten steigend
· Die Spitzenmiete für Büroflächen ist binnen Jahresfrist deutlich von EUR 20,20/m² auf aktuell EUR 21,50 m² gestiegen. Auch wenn es im 1A-Segmentzunehmend knapper wird, geht Markus Schmidt hier von einer Stabilisierung aus, zumal die für das Spitzensegment typischen Nachfrager angesichts der konjunkturellen Risiken vorsichtiger agieren und eher abwarten.
·Die mittlere Miete in besten City-Lagen ist mit aktuell ca. EUR 16,-/m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Ende Juni 2010: ca. EUR 15,-/m²) ebenfalls gestiegen. Hier sieht Markus Schmidt indessen noch Luft nach oben, da es in guten Objekten in gefragten Lagen kaum noch Leerstand gibt und die Mieter zunehmend bereit sind, für moderne, effiziente Flächen entsprechende Mietforderungen zu akzeptieren.
·In der gesamten Stadt liegt die realisierte Durchschnittsmiete mit derzeit rd. EUR 11,90/m² ebenfalls deutlich über dem Vorjahreswert (EUR 10,90/m²).
„Der Anstieg der Durchschnittsmieten (+9%) ist dabei nicht Folge der Preisentwicklungen im Spitzensegment (+6%), sondern zeigt, dass die Mieten aufgrund der Nachfragekonzentration auf den Innenstadtbereich, d.h. innerhalb des S-Bahn-Rings, auf breiter Front bei entsprechender Qualität anziehen“, erläutert Schmidt die Preistrends.

Ausblick
In Berlin gibt es zwar noch großflächige und zusammenhängende Flächen. Die verfügbaren und bezugsfertigen Flächen entsprechen aber kaum noch den Präferenzen der Nachfrager (Qualität und Lage). Aktuell stehen besonders Prestige, Lage und Funktionalität im Vordergrund. Dementsprechend werden immer häufiger Projektentwicklungen aufgrund von Anmietungen angestoßen. „Zu den künftigen Gewinnern zählen neben Mitte die Verkehrslagen im Süd-Osten Berlins Richtung Flughafen. Aber auch der Kudamm positioniert sich neu, so dass auch hier eine spannende Entwicklung erwartet wird“, so das Fazit von Markus Schmidt.

AENGEVELT IMMOBILIEN ist Mitbegründer von Deutschlands bedeutendstem Maklerverbund DIP – Deutsche Immobilien-Partner.