Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock, Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die Finanz- und Wirtschaftskrise an den deutschen Büromärkten im Vergleich zur ersten Jahreshälfte 2010 und dank einer nachhaltig positiven Wirtschaftsentwicklung ab Mitte 2010 weitgehend überwunden ist. Dafür sprechen folgende Faktoren:
– Im ersten Halbjahr 2011 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 1,68 Mio. m² rd. 14% über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums (1,47 Mio. m²).
– Weiterer Indikator: Der Büroflächenleerstand hat sich in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist stabilisiert und liegt aktuell unverändert zum Vorjahreszeitraum bei rd. 9,9 Mio. m². Auch die Leerstandsquote stellt sich unverändert auf 9,8%.
– Gleichzeitig hat die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 0,50 EUR/m² bzw. 2% auf rd. 24,20 EUR/m² angezogen (1. Hj. 2010: EUR 23,70/m²).

DIP-Büromärkte: Anziehende Büroflächenumsätze
In den erfassten 14 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock, Stuttgart) wurde im ersten Halbjahr 2011 mit rd. 1,68 Mio. m² ein um 14% höherer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2010: rd. 1,47 Mio. m²) erzielt.
Der Markt zeigt sich dabei recht uneinheitlich: Stabile bzw. zum Teil deutlich anziehende Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Berlin (+40%), Frankfurt/M. (-1%), Hamburg (+1%), Köln (+39%), Leipzig (+1%), München (+47%), Rostock (+300%) und Stuttgart (+84%).
In den anderen DIP-Märkten gingen die Flächenumsätze dagegen zurück: Am deutlichsten in Magdeburg (-50%), Essen (-27%), Düsseldorf (-24%) und Nürnberg (-22%).
In Düsseldorf ist der Umsatzrückgang gegenüber dem ersten Halbjahr 2010 insbesondere auf den so nicht duplizierbaren Großabschluss von Vodafone (ca. 90.000 m²) zurückzuführen. Umso bemerkenswerter ist deshalb das stabile Halbjahresergebnis in Frankfurt/M., da auch hier das erste Halbjahr 2010 von einem vergleichbaren Großabschluss (Europäische Zentralbank mit rd. 104.000 m²) getragen wurde.

Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 1,51 Mio. m² (+19%) bzw. ein Anteil von 90% des gesamten Büroflächenumsatzes in den 14 DIP-Märkten (1. Hj. 2010: 1,27 Mio. m² bzw. 87% des gesamten DIP-Büroflächenumsatzes).
Der deutschlandweit umsatzstärkste Büromarkt war wie in den Vorjahren wiederum München mit einem Umsatzwachstum von rd. 115.000 m² (+47%) auf rd. 360.000 m², gefolgt von Berlin (274.000 m²), Frankfurt/Main (234.000 m²) und Hamburg (212.000 m²). Düsseldorf rutschte mit rd. 172.000 m² auf den fünften Rang ab. Danach folgen mit Stuttgart (129.000 m²) und Köln (125.000 m²).

In den mittelgroßen DIP-Bürozentren war die Entwicklung zumeist negativ: Alle mittelgroßen Städte bis auf Rostock und Leipzig mussten Umsatzeinbußen hinnehmen. Insgesamt wurden in den sieben DIP-Bürozentren mittlerer Größe im ersten Halbjahr 2011 rd. 171.000 m² Bürofläche umgesetzt, 14% weniger als im Vorjahr (1. Hj. 2010: rd. 198.000 m²).

Prognose 2011
Für das Jahr 2011 prognostiziert DIP einen Zuwachs beim Büroflächenumsatz um rd. 13% auf einen Wert bis 3,7 Mio. m² (2010: 3,28 Mio. m²).

Stabile Büroflächenleerstände
Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 14 analysierten deutschen Märkten marginal um rd. 10.000 m² von rd. 9,92 Mio. m² Mitte 2010 auf ca. 9,91 Mio. m² Mitte 2011 reduziert. Analog dazu blieb die durchschnittliche Leerstandsquote der 14 DIP-Büromärkte im Juni 2011 stabil bei 9,8%.

Büromieten im Aufwind
Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete Büromärkten zog innerhalb eines Jahres in den 14 analysierten deutschen DIP-Büromärkten leicht um 2% auf rd. EUR 24,20/m² Ende Juni 2011 an (Ende Juni 2010: ca. EUR 23,70/m²). Hierbei zeichnet sich bundesweit eine zunehmende Stabilisierung des Mietpreisniveaus ab, nachdem in den meisten großen Bürozentren Mitte 2010 die Talsohle erreicht wurde.
Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen hat sich sogar um 5% von rd. EUR 14,20/m² Mitte 2010 auf rd. EUR 14,90/m² Mitte 2011 erhöht.