Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.

Der AWI ist ein Komposit–Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.

Fazit: Die gute Stimmung am Wohninvestmentmarkt hält an. Der AWI stieg seit Herbst 2009 zum elften Mal in Folge. Mit einem Wert von 68,7 legte er im Quartalsvergleich um rd. 2 Punkte zu. Mit rd. 8,7 Punkten über dem Marktgleichgewicht (40 bis 60 Punkte) zeigt er unverändert einen Verkäufer- bzw. Vermietermarkt an. Die Befragungsteilnehmer erwarten weiterhin steigende Miet- und Kaufpreise (jeweils 55%) sowie eine zunehmende Wohnungs- (45%) und Investmentnachfrage (56%).
(Auf der AENGEVELT-Homepage können Sie zusätzlich den 8-seitigen Report dazu kostenlos als PDF-Datei downloaden.)

Höhere Dynamik in einfachen und mittleren Lagen
• Differenziert nach Lagen ist die Stimmung in mittleren Lagen (AWI-Subindex: 75,4 Punkte) und guten Lagen (AWI-Subindex 77,6 Punkte) aus Eigentümer- bzw. Vermietersicht am besten. In einfachen Lagen ist der Wohnungsmarkt noch im Gleichgewicht (AWI-Subindex: 55,5 Punkte).
• Ungeachtet der hohen Indexwerte in mittleren und guten Lagen ist die Dynamik uneinheitlich. In den guten Lagen gab der AWI-Subindex zum vierten Mal in Folge nach (bisheriger Höchststand Frühling 2011: 79,8 Punkten).
• In den mittleren Lagen legte er hingegen wiederholt zu (Herbst 2011: 71,1 Punkte bzw. Winter 2011/2012: 72,2 Punkte) und auch in den einfachen Lagen stieg der AWI-Subindex zum dritten Mal in Folge und erreicht mit derzeit 55,5 Punkten den höchsten Wert seit Sommer 2009 (39,2 Punkte).

Sinkende Leerstände und steigende Mieten
• Ohne Differenzierung nach Lagen erwarten – wie bereits im Winter (2011/2012) – 45% der Teilnehmer einen Rückgang der Wohnungsleerstände. In guten Lagen geht die überwiegende Mehrheit (62%) von einem deutlichen Leerstandsabbau aus, in mittleren Lagen sind es immerhin noch rd. 47% und selbst in einfachen Lagen erwarten dies mittlerweile 26%.
• Insgesamt rechnet mehr als die Hälfte (55%) mit steigenden Mieten und nur 6% sieht die Gefahr von sinkenden Mieten. Aus Vermietersicht ist die Situation in mittleren und guten Lagen am günstigsten. Hier rechnen 62% bzw. 65% der Befragten mit steigenden Mieten und selbst in einfachen Lagen trifft dies mittlerweile auf 39% der Befragten zu.
• Aus Mietersicht wird die Situation zudem durch steigende Wohnebenkosten verschärft. In einfachen Lagen rechnen rd. 87% der Befragten mit einem Anstieg der Wohnebenkosten. In mittleren und guten Lagen (82% bzw. 83%) sind es etwas weniger, aber immer noch die deutliche Mehrheit der Befragten.

Entwicklungen im Wohninvestmentsegment
• Das Angebot qualifizierter Wohninvestments ist gering. Zukünftig rechnen 41% der Befragten in guten Lagen mit einer weiteren Verknappung, in mittleren Lagen sind es 31% und in einfachen Lagen immer noch 23%.
• Gleichzeitig bleibt die Nachfrage hoch und die meisten Experten erwarten keine Entspannung. Über alle Lagen rechnen nur 12% mit einem Nachfragerückgang, während 56% eine zunehmende Nachfrage erwarten.
• Die Erwartungen hinsichtlich der Preisentwicklung haben sich verschärft. Rd. 66% erwarten in guten Lagen steigende Kaufpreise, in mittleren Lagen sind es 68% und selbst in einfachen Lagen geht ein Drittel (32%) der Befragten von steigenden Kaufpreisen aus.
Damit bleibt die Situtation angespannt. Obgleich die Mehrheit der Befragten in guten Lagen steigende Preise erwarten, ist ihr Anteil zum zweiten Mal in Folge gesunken. Anders in den einfachen und mittleren Lagen: Hier stieg der Anteil der Befragten, die steigende Preise erwarten.

Entwicklung von Investitionen
• Ein deutlicher Stimmungsumschwung bei der Neubautätigkeit zeichnet sich noch nicht ab. Die Neubautätigkeit stieg zwar im letzten Jahr leicht an, ist aber immer noch deutlich zu gering. Hieran wird sich nach Expertenmeinung nur langsam etwas ändern.
• Immerhin gehen aktuell rd. 40% der Befragten von steigenden Neubauinvestionen aus. Lagedifferenziert sind die Unterschiede erheblich: In guten Lagen rechnen 59% damit, in mittleren Lagen sind es rd. 46%. In einfachen Lagen erwarten nur 16% einen Anstieg der Neubautätigkeit.
• Der Modernisierung bzw. Sanierung kommt eine größere Bedeutung zu. Rd. 48% der Befragten erwarten steigende Investitionen in Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen und etwas mehr als die Hälfte (54%) ein Anziehen der Investitionen in die energetische Gebäudesanierung.

FAZIT
• Wie schon im Winter (2011/2012) rechnen die meisten Befragten weiterhin mit einer zunehmenden Wohnungsnachfrage (Mieternachfrage) und gehen zugleich nicht von einem expansiven Wohnungsangebot aus. Entsprechend sinken nach Einschätzung der Experten die Leerstände weiter, während analog die Mieten steigen.
• Auch wenn Objekte in guten Lagen stark nachgefragt bleiben: Weiter anziehende Einstiegsfaktoren werden nicht erwartet. Die wiederholt rückläufige, indessen unverändert positive Dynamik der Investment-nachfrage bei zugleich stagnierender Mietdynamik in guten Lagen führt zu einem wiederholen Rückgang des AWI-Subindex in diesem Segment und zeigt an, dass hier der Höhepunkt überschritten ist und zukünftig allenfalls von einer Seitwärtsbewegung auszugehen ist. In einfachen und mittleren Lagen ist dies bislang noch nicht der Fall.
• AENGEVELT-RESEARCH sieht derzeit die größten wertschöpfenden Potentiale beim Verkauf von Wohnobjekten in guten und mittleren Lagen.
• Auch ein Einstieg in einfachen Lagen kann durchaus lohnend sein, indessen ist hier – wie überhaupt bei Bestandsobjekten – eine detailliert technische Bestandsaufnahme unerlässlich, um renditemindernde Objektschwächen (z.B. Sanierungsrückstau) vor dem Erwerb zu erkennen.

AENGEVELT IMMOBILIEN ist Gründungsmitglied von “DIP – Deutsche Immobilien-Partner“, dem zu den Branchenführern zählenden, 1988 gegründeten Maklerverbund mit 7 Partnern an bundesweit 19 Standorten mit mehr als 450 Experten und einem jährlichen Transaktionsvolumen von rd. EUR 1 Mrd. aus vermittelten Immobilienverkäufen sowie mehr als 200.000 m² vermittelter gewerblicher Mietfläche (2011).