Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvest­mentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Markt­stimmungen und -entwicklungen.

Ergebnis der aktuellen Herbstbefragung: Der AWI erreicht mit 77,1 Punkte (Frühjahrsbefragung 2016: 76,9 Pkt.) einen neuen Rekordwert, auch wenn sich der Anstieg deutlich verlangsamt hat. Zudem vollzog sich der Anstieg des AWI nicht in allen Wohnlagen: In guten Lagen ging der Wert geringfügig auf 76,7 Punkte zurück (Frühjahr 2016: 77 Punkte), während er in mittleren und einfachen Wohnlagen um 0,3 bzw. 0,2 Punkte auf 79,3 bzw. 74,1 Punkte stieg. Ungeachtet der unterschiedlichen Entwicklungen zeigt der AWI damit in allen Lagen klar einen Vermieter-/Eigentümermarkt mit überdurchschnittlichem Miet- und Kaufpreisniveau an (Marktgleichgewicht: 40 bis 60 Punkte).
Besonders beachtenswert ist der Anstieg des AWI in den einfachen Lagen: Befand sich dieser noch Im Frühjahr 2015 mit 59,7 Punkten im Marktgleichgewicht, bewegt er sich mittlerweile auf dem Niveau der mittleren und guten Lagen. „Die Attraktivität einfacher Lagen ist u.a. als eine Reaktion auf die aktuelle Zuwanderung zu sehen, durch die kurz- und mittelfristig der Bedarf an Mietwohnungen vor allem in einfachen Lagen rasant gestiegen ist“, erläutert Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, und führt weiter aus: „Die Bautätigkeit in Deutschland steigt zwar, doch liegen die Neubaufertigstellungen immer noch rd. ein Viertel unter dem 20-Jahres-Durchschnitt. Somit besteht i.d.R. weiterhin eine Wohnungsknappheit insbesondere in den Wachstumskernen. Das wird sich vor allem im Hinblick auf eine fortgesetzte hohe Migrationsrate absehbar nicht ändern.“

Hier können Sie die Langfassung der AWI-Herbstbefragung 2016 kostenlos als PDF-Datei herunterladen: https://www.aengevelt.com/fileadmin/PDF-Dokumente/AENGEVELT-RESEARCH_Ergebnisse_AWI-Herbstbefragung_2016_Langfassung.pdf

Mietwohnungsmarkt
Vor diesem Hintergrund rechnet Fenderl gerade in einfachen Lagen mit einem stärker anziehenden Mietpreisniveau. Das bestätigen auch die Befragungs­ergebnisse hinsichtlich der Mietpreisentwicklung: Mit einem Rückgang der Mieten rechnet lediglich 1% der Befragten (Frühjahr 2016: 2%). Von einer weiter zunehmenden Mietpreisentwicklung gehen dagegen 69% der Befragten aus (Frühjahr 2016: 62%). In einfachen Lagen ist der Anteil derer, die von einer zunehmenden Mietpreisentwicklung ausgehen, auf 69% gestiegen (Frühjahr 2016: 64%). In mittleren Lagen hat sich dieser Anteil innerhalb eines halben Jahres besonders stark von 67% auf 79% erhöht. Auch in guten Lagen ist der Anteil mit 61% weiter gestiegen (Frühjahr 2016: 56%). Hier ist trotz inzwischen hoher Preise noch kein Ende der Mietpreisspirale zu erkennen.

Diese Ergebnisse bestätigen aus Sicht von AENGEVELT das Versagen der Mietpreisbremse: AENGEVELT weist seit Beginn der Diskussion um die Mietpreisbremse darauf hin, dass dieser Preisentwicklung ausschließlich mittels einer signifikanten Erweiterung des Wohnungsangebotes in allen Preiskategorien durch Neubau und Bestandsertüchtigung wirksam entgegengesteuert werden kann. Ansonsten besteht insbesondere in den Wachstumsregionen unverändert eine Konkurrenz von zwei Haushalten mit unterschiedlicher Zahlungsfähigkeit um eine Wohnung. Dazu Michael Fenderl: „Zahlungskräftige Haushalte mieten zunehmend Wohnungen in von ihnen präferierten Lagen, selbst wenn diese nicht ihren qualitativen Vorstellungen entsprechen. Dadurch werden Haushalte mit niedrigerem Einkommen aus qualitativ geringeren, bislang aber preiswerteren Wohnungen verdrängt.“

Wohninvestments: Weiterhin hohe Nachfrage
· Beim AII (AENGEVELT-Investmentindex-Index) wechselte zwischen Frühling 2012 und Herbst 2014 das Vorzeichen der Veränderungen nahezu von Quartal zu Quartal. Von Frühjahr 2015 bis Frühjahr 2016 stieg dann der Index kontinuierlich an, um in der aktuellen Befragung wieder zu sinken. Nichtsdestotrotz erreicht der im Herbst 2016 analysierte AII-Index mit 75,7 Punkten den zweithöchsten je gemessenen Wert (Frühjahr 2016: 77,7 Punkte).
· In guten Lagen ist der AII nach dreimaligem Anstieg seit Anfang 2015 in der aktuellen Befragung um 2,3 Punkte gegenüber der Vorperiode (Frühjahr 2016: 79,7 Punkte) auf 77,4 Punkte gesunken.
In mittleren Lagen sank der Wert gegenüber dem Frühjahr 2016 um 2,4 Punkte auf aktuell 78,8 Punkte. Im Jahresvergleich beträgt das Plus aber immer noch 5,5 Punkte.
In einfachen Lagen zog der AII vier Mal in Folge an. Im Herbst 2016 sank er nun um 1,4 Punkte auf aktuell 70,6 Punkte zu konstatieren (Frühjahr 2016: 72,0 Pkt.). Dennoch ist damit auch in einfachen Lagen weiterhin ein Marktungleichgewicht zu Gunsten der Verkäufer zu beobachten.
· Mit 59% geht unverändert die Mehrheit der Befragungsteilnehmer von einer steigenden Nachfrage nach Wohninvestments aus (Frühjahr 2016: 62%).
34% gehen von einer stabilen Nachfrage aus (Frühjahr 2016: 31%). Lediglich 5% erwarten ein leichtes Nachlassen der Nachfrage (Frühjahr 2016: 5%).
· Entsprechend erwarten 67% weiterhin steigende Preise für Wohninvestments (Frühjahr 2016: 71%). 26% rechnen mit einer Preisstabilisierung (Frühjahr 2016: 23%). Lediglich 5% erwarten sinkende Preise (Frühjahr 2016: 4%).

Fazit
· Der Wohninvestmentmarkt steht aus Sicht der Investoren bzw. Vermieter sehr gut da. Das trifft auf alle Lagen zu. Es besteht ein markantes Marktungleichgewicht zu Gunsten der Vermieter/Eigentümer. Der aktuelle – wenn auch im Vergleich zur Vorperiode – geringere Anstieg des AWI zeigt eine Verfestigung des Trends der weiteren Verknappung. Damit ist er ein Indiz dafür, dass die Zeiten überdurchschnittlicher Preissteigerungen noch nicht vorbei sind.
· Hiervon könnten vor allem Eigentümer von Bestandsimmobilien insbesondere mit Substandard und absehbar notwendigen Sanierungsmaßnahmen profitieren und sollten eine Verkaufsentscheidung verstärkt in Betracht ziehen, so lange noch überdurchschnittliche Gewinnmitnahmen möglich sind.
· Obwohl die Reallöhne seit 2014 wieder stärker ansteigen, hat die Reallohnstagnation der letzten zwei Jahrzehnte dazu geführt, dass die Mieterschwinglichkeit bei großen Bevölkerungsgruppen bereits ausgereizt ist. Dementsprechend sind vielerorts Mietpreissteigerungen häufig ausgeschöpft. Dadurch können zukünftig über die Mieten kaum überdurchschnittliche Gewinne realisiert werden. Da zudem die Einstiegsrenditen vielerorts bereits sehr gering sind, scheint eine weitere Renditekontraktion besonders in guten Lagen auf breiter Basis kaum realisierbar.
In einfacheren, weniger gefragten Lagen gibt es trotz aktueller Nachholeffekte dagegen offenbar noch Spielräume, allerdings mit steigendem Risiko. Das betrifft weniger die Wachstumskerne. Hier besteht vielmehr die Gefahr, dass notwendige Sanierungen nicht durchgeführt werden, da durch die Wohnungsknappheit auch Wohnungen mit Substandard bei den Nachfragern auf Akzeptanz stoßen.

* Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zu­künftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Miet­wohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungs­mieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.