Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvest­mentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig (jedes Quartal) die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Markt­stimmungen und -entwicklungen.

Ergebnis der aktuellen Befragung: Der AWI hat in der aktuellen Frühjahrsbefragung geringfügig auf 69,9 Punkte zugelegt (Winterbefragung 2013/2014: 69,6 Pkt.) und zeigt damit einen Vermieter-/Eigentümermarkt mit steigendem Miet- und Kaufpreisniveau an: Das Marktgleichgewicht liegt zwischen 40 bis 60 Punkten.
Auffallend: Lagedifferenziert vollzieht sich der Anstieg des AWI ausschließlich in einfachen Wohnlagen, die deutlich um 2 Punkte auf 64,7 zulegten. In guten (-2,4 Pkt.) und mittleren Lagen (-0,3 Pkt.) gab er dagegen nach, in guten Lagen sogar bereits zum sechsten Mal in Folge. Hier liegt der AWI mit 69 deutlich um 7,7 Punkte unter dem Vorjahreswert. Damit zeichnet sich ab, dass in guten Wohnlagen starke Miet- und Kaufpreissteigerungen an Grenzen stoßen.

Für Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ist dies allerdings kein Grund zur „Entwarnung“, denn Miet- und Kaufpreissteigerungen der letzten Jahre führen zu Ausweichreaktionen auf günstigere Wohnlagen. Entsprechend erwartet mehr als die Hälfte der Befragungsteilnehmer (51%; Winter 2013/´14: 49%) auch in den einfachen Lagen einen Anstieg des Mietpreisniveaus, d.h. hier verschärft sich die Situation für Mieter bzw. Erwerbsinteressenten.
Eine markante Entspannung für den Wohnungsmarkt sieht Schmidt nicht: „Insbesondere in Wachstumskernen bleiben Wohnungen in einfachen Lagen knapp.“ Mit 39% rechnen weniger Befragungs­teilnehmer mit steigenden Investitionen in den Mietwohnungsneubau als noch in der Winterbefragung 2013/´14 (42%). Dies ist auf deutliche Rückgänge in den guten (48%; Winter 2013/´14: 56%) und mittleren Lagen (40%; Winter 2013/´14: 45%) zurückzuführen. Die einfachen Lagen konnten dagegen als einzige erneut auf mittlerweile 28% zulegen (Winter 2013/´14: 24´%; Herbst 2013: 17%). Indessen ist dieser Wert laut Schmidt zu gering, um auf Entspannung zu hoffen.

Fazit Schmidt: „Aktuell profitieren unverändert finanzstarke und urbanorientierte Mieter. Für weniger zahlungskräftige Haushalte wird die Situation immer schwieriger.“

* Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zu­künftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Miet­wohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungs­mieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.

Mietermarkt: Einfache Lagen ziehen nach
· Mit einem Rückgang der Mieten rechnen (über alle Lagen) 6% (Winter 2013/´14: 3%). In einfachen Lagen trifft das auf 7% zu (Winter 2013/´14: 5%). In mittleren Lagen rechnete im Winter keiner der Befragten mit nachgebenden Mieten, aktuell sind es 3%. In guten Lagen können sich mittlerweile 8% vorstellen, dass die Mieten leicht nachgeben (Winter 2013/´14: 3%).
· Steigende Mieten erwarten – ohne Lagedifferenzierung – wie in der Winterbefragung 2013/´14 59%. In mittleren Lagen sind es 69% (- 1%-Pkt.) und in guten Lagen 58% (+1%-Pkt.). Selbst in einfachen Lagen erwartet mittlerweile mehr als die Hälfte (51%) einen Anstieg der Mietpreise (Winter 2013/´14: 49%).
· Interessant sind die Einschätzungen hinsichtlich der Leerstandsent­wicklung: Der Anteil der Befragungsteilnehmer, die mit einem Anstieg der Wohnungsleerstände in guten und mittleren Lagen rechnen, hat sich gegenüber dem Vorjahreswert auf 8,1% in guten (Frühjahr 2013: 6,8%) und 5,1% in mittleren Lagen (Frühjahr 2013: 2,7%) erhöht. Auch hier verzeichnen einfache Lagen eine gegenläufige Entwicklung: Hier ging der Wert innerhalb eines Jahres von 20,3% auf 15,2% zurück.
· Der AMI (AENGEVELT-Mietwohnungs-Index) berücksichtigt neben den Mieten außerdem noch Leerstand, Nachfrage und Angebot. Auch hier sind Niveau und Richtung von besonderer Bedeutung: Das Niveau gibt Aufschluss über die Marktrelationen und die Richtung über die Entwicklung.
· In einfachen Lagen stellt sich der lagedifferenzierte AMI nahezu konstant auf 66,9 Punkte (Winter 2013/´14: 67 Pkt.), nachdem er zuvor zum dritten Mal in Folge – und zwar zuletzt deutlich um 2,5 Punkte – gestiegen war.
In mittleren Lagen zeichnet sich momentan kein klarer Trend ab: Nachdem der lagedifferenzierte AMI in der Winterbefragung 2013/´14 um 1,8 Punkte auf 76,2 gestiegen war, gab er nun wieder auf 75,2 nach.
In guten Lagen fiel der lagedifferenzierte AMI zum inzwischen fünften Mal in Folge auf aktuell 69,4 (-1,5 Pkt.). Die Indexwerte in guten Lagen zeigen zwar immer noch einen Vermietermarkt an, der Trend belegt aber, dass die Zuwächse künftig nicht mehr so deutlich ausfallen dürften.

Wohninvestments: Lagedifferenzierte Entwicklungen
· Aus dem AII (AENGEVELT‐Investmentindex-Index) lässt sich bislang kein nachhaltiger Trend ableiten. Seit Frühling 2012 wechselt das Vorzeichen der Veränderungsrate von Quartal zu Quartal und liegt derzeit bei 68,3.
· In guten Lagen (AII-Subindex: 68,7 Pkt.) fiel er erneut deutlich, diesmal um 3,3 Punkte nach zuvor bereits -1,9 Punkten. In den mittleren Lagen stieg er nach dreimaligem Rückgang leicht um 0,2 Punkte auf 72,1. In den einfachen Lagen erhöhte er sich markant um 4,2 Punkte auf 62,5 und liegt damit erstmals außerhalb des Marktgleichgewichts.

Fazit
· Die Experten schätzen den Wohninvestmentmarkt immer noch gut, aber deutlich verhaltener ein als in der Vergangenheit. Das betrifft besonders die mittleren und guten Lagen. In diesen Lagen besteht zwar weiterhin ein Marktungleichgewicht zugunsten der Vermieter und Eigentümer, der Trend geht aber eindeutig zurück in Richtung Marktgleichgewicht.
· Das Wohnungsangebot in den Wachstumskernen bleibt i.d.R. weiter knapp. Das betrifft vor allem preiswerten Wohnraum, also in erster Linie einfache Qualitäten und einfache Lagen.
· Da Löhne und Gehälter nicht überdurchschnittlich gestiegen sind, bleiben einfache (kostengünstigere) Lagen gefragt. Dies führt wiederum zu einem steigenden Preisniveau in einfachen Lagen.
· Eigentümer in einfachen Lagen profitieren dabei besonders vom Abbau der Leerstände und dies ohne Verbesserung der Wohnungsqualität. Dies birgt indessen die Gefahr, dass Bestandshalter zukünftige Kosten für notwendige Sanierungsmaßnahmen in diesen Lagen unterschätzen.
· In guten Lagen sind dagegen überdurchschnittliche Miet- und Kaufpreis­steigerungen kaum noch möglich. Dies trifft auch auf weitere Renditekontraktionen zu. Der verstärkte Wohnungsneubau schafft zudem Produktkonkurrenz, was sich für Nachfrager in guten Lagen stabilisierend bis korrigierend auf das Preisniveau auswirkt. In mittleren Lagen ist die Situation ähnlich.