Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvest­mentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Markt­stimmungen und -entwicklungen.

Ergebnis der aktuellen Befragung: Der AWI sinkt in der aktuellen Frühjahrsbefragung auf 66,7 Punkte (Winterbefragung 2014/15: 67,2 Pkt.). Er zeigt damit zwar unverändert einen Vermieter-/Eigentümer­markt mit überdurchschnittlichem Miet- und Kaufpreisniveau an, nähert sich aber allmählich dem Marktgleichgewicht. Dieses liegt zwischen 40 bis 60 Punkten.
Wie bereits in der Winterbefragung vollzog sich der Rückgang des AWI dabei nicht über alle Wohnlagen: In guten Lagen stellt er sich wie im Winter auf 67,1 Punkte, er liegt damit deutlich unter dem Höchststand im Herbst 2012 (80,8). In einfachen Lagen sank der AWI nach einem leichten Zuwachs im Winter nun wieder um einen Punkt auf 59,7 Punkte und liegt damit erstmals seit Winter 2012/13 (58,5 Pkt.) wieder im Marktgleichgewicht. In mittleren Wohnlagen sank der AWI sogar zum fünften Mal, diesmal um 0,8 Punkte, auf nun 71 Punkte.

Mietwohnungsmarkt
„Die Entwicklung insgesamt und nach Lagen weist auf das Ende überdurchschnittlicher Mieterhöhungsspielräume hin, zumal in einigen Lagen entweder ein einkommensbedingter Mietpreisdeckel erreicht ist oder bei den Bestandsmieten die Erhöhungsspielräume bereits ausgeschöpft sind“, erläutert Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, die Ergebnisse.

Das bestätigen auch die Befragungsergebnisse hinsichtlich der Mietpreisentwicklung: Nur noch 48% der Befragungsteilnehmer (Winter 2014/15: 53%) rechnen mit weiter steigenden Mieten. Der Rückgang vollzieht sich dabei über alle Lagen: In mittleren Lagen erwarten dies 57% (Winter 2014/15: 61%), in guten Lagen 53% (Winter 2014/15: 55%) und in einfachen Lagen sind es nur noch 34% (Winter 2014/15: 43%).

„Ungeachtet der zum Teil rückläufigen Tendenzen ist keineswegs mit einem Einbruch der Mieteinnahmen bzw. einem rückläufigen Mietpreisniveau auf breiter Front zu rechnen“, dämpft Fenderl zu hohe Erwartungen und verweist auf die Befragungsergebnisse: So rechnen lediglich 5% mit einem Rückgang der Mieten (Winter 2014/2015: 4%), am ehesten noch in guten Lagen (7%).
Dabei sieht Fenderl insbesondere in den Wachstumsregionen unverändert eine Konkurrenz von zwei Haushalten mit unterschiedlicher Zahlungsfähigkeit um eine Wohnung: „Zahlungskräftige Haushalte mieten zunehmend Wohnungen in von ihnen präferierten Lagen, selbst wenn diese nicht ihren qualitativen Vorstellungen entsprechen. Dadurch werden Haushalte mit niedrigerem Einkommen aus ihren qualitativ geringeren, bislang aber preiswerten Wohnungen verdrängt.“ Gleichzeitig würden aufgrund von Wohnungsknappheit Substandards zu hohen Mietpreisen akzeptiert und zudem anstehende bzw. notwendige Sanierungen oftmals von Bestandshaltern zurückgestellt.

Wohninvestments: Weiterhin hohe Nachfrage
· Beim AII (AENGEVELT-Investmentindex-Index) wechselte zwischen Frühling 2012 und Sommer 2014 das Vorzeichen der Veränderungen von Quartal zu Quartal. Im zweiten Halbjahr 2014 ist der Indexwert dann stetig gesunken, um im Frühjahr 2015 nun wieder um 1,1 Punkte gegenüber dem Vorquartal auf 67,0 Punkte zu steigen.
· In guten Lagen gab der AII seit dem Winter 2013/14 fünf Mal hintereinander um insgesamt 8 Punkte nach. In der aktuellen Befragung stieg er nun aber wieder markant um 4,6 Punkte auf aktuell 70,5 Punkte.
In mittleren Lagen wurde der Trend fallender Werte vom Vorquartal bestätigt. Der entsprechende Subindex sank um weitere 0,2 Punkte auf nunmehr 71,8 Punkte im Frühjahr 2015.
In den einfachen Lagen ist es genau andersherum: Zum zweiten Mal in Folge zog der AII an, und zwar um 1,5 Punkte auf 58,7 Punkte. Er liegt damit aber weiter im Marktgleichgewicht.
· Grundsätzlich bleibt die Nachfrage nach Wohninvestments hoch. Die große Mehrheit der Befragungsteilnehmer rechnen weiterhin mit einer stabilen (42%) bzw. steigenden (45%) Nachfrage (Winter 2014/15: jeweils 43%). Lediglich 10% erwarten ein leichtes Nachlassen der Nachfrage.
· Entsprechend erwartet die Mehrheit weiterhin stabile bis steigende Preise für Wohninvestments: 47% rechnen mit steigenden Kaufpreisen (Winter 2014/15: 43%) und rd. 40% mit einer Preisstabilisierung (Winter 2014/15: 43%). Lediglich 7% erwarten sinkende Preise (Winter 2014/15: 12%).

Fazit
· Der Wohninvestmentmarkt steht aus Sicht der Investoren bzw. Vermieter gut da. Das trifft auf alle Lagen zu. Es besteht ein Marktungleich­gewicht zu Gunsten der Vermieter und Eigentümer. Der Rückgang des AWI seit vier Quartalen zeigt (noch) keinen Preisverfall an. Er ist aber ein Indiz, dass die Zeiten der überdurchschnittlichen Preissteigerungen vorbei sind, zumal vielerorts die Spielräume für Mietpreissteigerungen ausgeschöpft sind und angesichts der in den Wachstumskernen bereits sehr geringen Einstiegsrenditen weiter steigende Kaufpreise besonders in guten und mittleren Lagen kaum noch möglich sind.
· In Wachstumskernen drohen kurz- bis mittelfristig keine Leer­stände: Zwar erwarten aktuell rd. 40% der Befragten (Winter 2014/15: 38%) einen Anstieg der Investitionen in den Mietwohnungsneubau, doch die Diskussion um Mietobergrenzen und um Subventionen hält einige Inves­toren vom Neubau ab. Somit besteht i. d. R. weiterhin eine Wohnungsknappheit in den Wachstumskernen. Das wird sich absehbar nicht ändern, insbesondere in den einfachen Lagen: Hier erwarten lediglich 29% – wohl auch angesichts des geringeren erzielbaren Mietpreisniveaus – steigende Investitionen in den Wohnungsneubau.
· Insgesamt besteht dadurch in den Wachstumskernen die Gefahr, dass notwendige Sanierungen nicht durchgeführt werden, da durch die Wohnungsknappheit auch Wohnungen mit Substandard bei den Nachfragern auf Akzeptanz stoßen. Weiteres Risiko: Auch, wenn hier kurz- bis mittelfristig keine Leer­stände drohen, wird der Wettbewerb langfristig zunehmen. Dann werden vor allem Wohnungen mit Substandards im Nachteil sein.
· Vor dem Hintergrund des aktuell hohen Preisniveaus sollte deshalb die Verkaufsentscheidung bei Bestandsimmobilien insbesondere mit Substandard und absehbar notwendigen Sanierungsmaßnahmen verstärkt in Betracht gezogen werden. Die aktuelle Entwicklung des AWI deutet darauf hin, dass die Zeit des Preisauftriebs vorbei ist. Gleichzeitig sind derzeit (noch) überdurchschnittlich Gewinnmitnahmen möglich.
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* Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zu­künftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Miet­wohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungs­mieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.