Kontinuierlich positive Entwicklung
Dresden ist in der Riege der großen Regionalzentren Deutschlands etabliert. Dank Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum und der Konjunkturspritze „Zuwanderung“ dürfte sich dieser Trend weiter fortsetzen:
• Die Dresdener Einwohnerzahl hat inzwischen 540.000 überschritten und wird weiter steigen. Dies fördert vor allem Grundversorgungsbereiche wie Wohnen, Handel, Handwerk, Gesundheit und Soziales.
• Insgesamt läuft die Wirtschaft stabil und die Arbeitslosigkeit sinkt, auch wenn Fördermittel weiterhin eine Rolle spielen. Während Leipzig in historischer Kontinuität auf Wirtschaft und Handel inkl. Logistik setzt, ist in Dresden die Landesverwaltung besonders präsent, ökonomisch ergänzt um zukunftsträchtige Mikro-/Nanotechnik-Cluster und Automotive in Verbindung mit der Universität und zahlreichen Forschungseinrichtungen.

„Die wirtschaftlichen Perspektiven für Dresden bleiben günstig“ bestätigt Ullrich Müller, Niederlassungsleiter AENGEVELT IMMOBILIEN Dresden, und ergänzt „Gleichzeitig bietet Dresden als B-Stadt der ersten Reihe bei vergleichbarem Risiko-Profil wie in A-Städten Büro-Anfangsrenditen zwischen 5% und 7%. Ein entsprechendes Objektangebot ist in den A-Städten inzwischen Mangelware. Deshalb zieht Dresden zunehmend das Interesse von nationalen und internationalen Investoren, besonders Family Offices, Spezialfonds, Pensionskassen und Einzelanlegern, auf sich.“

Stabiler Büromarkt in Dresden
• In Dresden wurden innerhalb der ersten drei Quartale 2015 rd. 48.000 m² Bürofläche umgesetzt. Müller: „Dieser Wert liegt leicht unter dem Vorjahreswert von rd. 55.000 m². Bis Ende 2015 dürfte aber das Vorjahresniveau wieder erreicht werden.“
• Aufgrund stabiler Vermietungen und anhaltend geringem Neubauvolumen sinkt der Leerstand weiter auf voraussichtlich 250.000 m². Hiervon sind indessen lediglich rd. 200.000 m² tatsächlich marktfähig. Etwa 50.000 m² entfallen auf sogenannte strukturelle Leerstände, d.h. auf leerstehende Büroflächen in Objekten, die seit mindestens fünf Jahren durch¬schnittliche Leerstandsquoten von 50% und mehr aufweisen (Fachjargon: „Marktleichen“).
• Die erzielbare Spitzenmiete in Top-Citylagen liegt mit EUR 12,-/m² auf Vorjahresniveau, während die Durchschnittsmiete aufgrund knappheitsbedingt zunehmender Vermietungen außerhalb der Innenstadtlagen steigt.

Investmentnachfrage legt zu, Preise steigen
• 2014 wurde am Dresdner Grundstücks- und Investmentmarkt mit rd. EUR 1,64 Mrd. der zweithöchste Geldumsatz dieses Jahrtausends nach dem globalen Boomjahr 2006 (rd. EUR 1,74 Mrd.) erzielt. „2015 wird das Transaktionsvolumen in Dresden voraussichtlich wieder das Vorjahres-Niveau erreichen“, so die Einschätzung von Ulrich Müller. „Niedrige Kredit-Zinsen und fehlende Alternativen im Core-Immobilien-Bereich der TOP-Standorte halten das Interesse an Investments in der sächsischen Landeshauptstadt hoch. Dies gilt für Bestandsobjekte in den Wohninvestment- und Gewerbesegmenten, attraktive Neubauprojekte bis hin zu sogenannten höher verzinsten Value Add-Produkten: Sofern Wertsteigerungspotentiale nachgewiesen werden können, sind Investoren auch zum Erwerb von Objekten mit (Teil-)Leerständen, in Nebenlagen und/oder mit wertsteigerndem Planungs-/Modernisierungsbedarf bereit.“ Indessen erfordern solche renditestarke Objekten aus Müllers Sicht eine besonders sorgfältige Analyse, kompetente Beratung und intensive Beschäftigung mit dem Objekt zur Hebung der vorhandenen Potentiale.
• Die aktuelle Schließung der Baulücke am „Wiener Loch“ mit dem Komplex „Prager Carré“ – Einzelhandel und Wohnen – stärkt den Lagenverbund entlang der Prager Straße und demonstriert das in den letzten Jahren gewachsene Vertrauen in den Investment-Standort Dresden.
• Ausgehend von einem im Vergleich z.B. zu Berlin oder München maßvollen Preisniveau kommt es angesichts des zunehmenden Investoreninteresses mittlerweile auch in Dresden zu deutlichen Preissteigerungen bei Wohneigentum und Grundstücksflächen für Neubauprojekte in etablierten Quartieren. Falls entsprechende Objekte überhaupt auf den Markt kommen: Ohne Verkaufsdruck trennen sich Eigentümer nur dann von ihren Objekten, wenn ein attraktiver Preis erzielt wird, zumal bei Ablösung noch hochprozentiger Altkredite hohe Vorfälligkeitsprämien den Erlös schmälern und Reinvestitionen mit höheren Renditen lageadäquat nur selten verfügbar sind.

Ausblick 2016

Büromarkt
Der Büromarkt bleibt auf hohem Niveau stabil. Indessen fehlt es ungeachtet der zunehmenden Angebotsverknappungen hochwertiger innerstädtischer Büroflächen an Neuentwicklungen in diesen Bereichen. Dadurch können vorhandene Steigerungspotentiale im Spitzenmietsegment nicht adäquat abgeschöpft werden. Dafür ist in guten dezentralen Lagen mit weiter steigenden Preisen zu rechnen. Ullrich Müller geht indessen davon aus, dass es mit steigendem Investoreninteresse und angesichts stabil positiver Büromarktkennziffern in Dresden verstärkt zu Projektentwicklungen im Bürosegment kommen wird.

Investmentmarkt
Die Gründe für das steigende Nachfrageinteresse liegen für Müller auf der Hand: „Angesichts der yield compression in den A-Städten, wo sich die Spitzenrenditen z.B. für Geschäftshäuser um bzw. teilweise unter 4% bewegen, wird Dresden als robuster B-Standort mit exzellenten Wirtschafts- und Wachstumsperspektiven für gut beratene Kapitalanleger auf der Suche nach höherverzinslichen und gleichzeitig nachhaltigen Investments und einer rd. zwei Prozentpunkte höheren Spitzenrendite immer attraktiver“, so sein Fazit. Entsprechend geht Müller auch für 2016 von einem dynamischen Marktgeschehen in Dresden aus. Das erzielbare Transaktionsvolumen wird indessen von der Objektverfügbarkeit bzw. Verkaufsbereitschaft der Eigentümer bestimmt werden.