Am Frankfurter Büromarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) wurde 2011 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büro­fläch­en­umsatz von rd. 410.000 m² erzielt. Gegenüber dem Vorjahr (ca. 475.000 m²) bedeutet dies zwar einen nominellen Rückgang um 65.000 m² bzw. 14%, ohne Berücksichtigung der singulären Großan­mietung durch die EZB Euro­päische Zentralbank (rd. 104.000 m²) im Jahr 2010 ist der Umsatz indessen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 39.000 m² bzw. ca. 11% gestiegen. Entsprechend sieht Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, einen ungebrochenen Auf­wärts­trend am Frankfurter Büroflächenmarkt. „Allerdings“, so Fenderl einschränk­end, „hat die Dynamik der Büroflächennachfrage im zweiten Halbjahr 2011 aufgrund der neuen Turbulenzen an den Finanz­märkten und der Konjunkturabkühlung etwas nachgelassen.“
Prognose 2012
Für das Gesamtjahr 2012 sieht AENGEVELT-RESEARCH Potential für einen zum Vorjahr moderat höheren Büroflächen­umsatz. Daniel Milkus, Niederlassungsleiter von AENGEVELT Frankfurt: „Um 430.000 m² sind durchaus möglich“. Der diesjährige Absatz läge damit konjunkturbedingt rd. 7% unter dem Mittelwert der jüngsten Dekade (2002-2011: 462.000 m²), überträfe das Vorjahresergebnis indessen um 20.000 m² bzw. 4,5%.

Büroflächenumsatz nach Lagen
Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH den Umsatz­schwerpunkt im Jahr 2011 wie erwartet im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 44% (ca. 182.100 m²) markttypisch nahezu die Hälfte des gesamten Büro­flächenumsatzes registriert (Vorjahreszeitraum: 49% bzw. 233.200 m²).
• Die Projektentwicklungen und Fertigstellungen im Flughafenbereich haben dessen Marktanteil in 2011 auf 16% (ca. 66.400 m²) steigen lassen. Im Vorjahreszeitraum lag die Quote bei lediglich rd. 3%. Dazu Michael Fenderl: „Hervorzu­heben sind hier die Anmietungen von DB Schenker in „Gateway Gardens“, von Lufthansa in „The Squaire“ und die Eigennutzung von Fraport.“
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach-Kaiserlei ist von ca. 9% im Vorjahreszeitraum auf rd. 15% (ca. 61.000 m²) im Jahr 2011 gestiegen. Vor allem der Büroumsatz in Niederrad hat sich binnen Jahresfrist auf ca. 47.000 m² verdoppelt.
• Die aktuellen Umsatzanteile der anderen Bürobezirke lauten: Nord (11%), Ost (5%), Süd/Sachsenhausen (5%) und West (3%).
Büroflächenumsatz nach Branchen
• Im Jahr 2011 präsentierten sich die Branchen Industrie, Handel und Transport nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit einem Anteil von rd. 33% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfrage­gruppe am Frankfurter Büromarkt (2010: 19%).
• Auch die Nachfrage der Gruppe der unternehmensbezogenen und sonstigen Dienstleister zeigte sich mit einem Marktanteil von 31% (127.900 m²) wie schon im Vorjahr (2010: 26%) weiterhin überaus stark.
• Demgegenüber verhielt sich die Finanzdienstleistungsbranche vergleichsweise zurückhaltend. Ihre Marktquote fiel von 47% im Jahr 2010 auf nunmehr 19% (rd. 68.200 m²).
• Der Marktanteil von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche blieb auf niedrigem Niveau bei rd. 6% stabil (2010: 4%).
• Demgegenüber konnten Unternehmen der öffentlichen Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck ihre Marktquote 2011 deutlich ausbauen. Sie verdreifachte sich binnen Jahresfrist von rd. 4% auf aktuell 13%. Diese Entwicklung resultiert u.a. aus der Anmietung der Bundes­anstalt für Finanzdienstleistungs­aufsicht im Mertonviertel (rd. 24.200 m²).

Noch hohe Fertigstellungszahlen
Die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen ist in Frankfurt seit 2009 ungeachtet der Wirtschaftskrise relativ hoch:
• In 2009 betrug das Fertigstellungsvolumen rd. 261.000 m², 2010 sogar ca. 290.000 m² und 2011 immerhin noch rd. 242.000 m².
• Für 2012 wird die Fertigstellung von insgesamt rd. 107.000 m² Bürofläche erwartet, vorausgesetzt, dass die Kernsanierung des Triton-Hauses (rd. 29.000 m²) noch termingerecht in diesem Jahr erfolgt. Dabei liegt schon zu Beginn des Jahres 2012 eine signifikant hohe Vorvermarktungsquote vor: Derzeit sind bereits rd. 85% der Neuproduktion vergeben, d. h. lediglich 15% bzw. rd. 16.000 m² sind noch disponibel.

Sinkende Angebotsreserve
• Analog zur markant hohen Vorvermarktung hat sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 5% (100.000 m²) auf aktuell rd. 1,75 Mio. m² reduziert (Ende 2010: rd. 1,85 Mio. m²).
• Die Leerstandsquote sank dementsprechend auf aktuell 14,4% (Ende 2010: 15,4%).
• Ungeachtet dieser Rückgänge rangiert Frankfurt hinsichtlich des absoluten Angebotssockels unverändert an erster Position in Deutschland, und zwar vor München (1,65 Mio. m² bzw. 8,9%) und Berlin (1,51 Mio. m² bzw. 8,4% des Büroflächenbestandes).
„Allerdings“, so erläutert Michael Fenderl, „ist hierbei zu berücksichtigen, dass von dem nominellen Leerstand in Frankfurt allein rd. 250.000 m² auf sogenannte strukturelle Leerstände entfallen.“ Dabei handelt es sich um Objekte, die seit mindestens fünf Jahren einen Leerstand von mindestens 50% aufweisen. Diese Flächen sind mangels Abrisses oder Umwandlung zwar noch statistikwirksam, in der angebotenen Qualität angesichts hoher Mieteranspüche indessen in der gegenwärtigen Angebotskonfiguration längst nicht mehr vermarktbar (Fachjargon: „Marktleichen“). Entsprechend stellt sich die marktrelevante Angebotsreserve auf lediglich ca. 1,5 Mio. m² bzw. 12,3% .
• Bis Ende 2012 prognostiziert Michael Fenderl aufgrund der unter­durchschnittlichen Fertigstellungen und der eingangs des Jahres bereits sehr hohen Vorvermarktungs­quote eine weitere Reduzierung des Angebotes an modernen, marktgerechten Büroflächen.

Insgesamt stabiles Mietpreisniveau
Bei den Mieten zeigte sich die Frankfurter Marktentwicklung im Jahr 2011 weitgehend stabil:
• Die gewichtete Spitzenmiete stieg gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt marginal um rd. 1% auf EUR 36,-/m² (Ende 2010: EUR 35,60/m²). Bis zum Jahresende 2012 prognostiziert AENGEVELT-Researcher Fenderl eine Stabilisierung auf diesem Niveau.
• Die mittleren Mieten in City-Lagen gingen binnen Jahresfrist um ca. 2% auf nunmehr EUR 21,50/m² zurück (Ende 2010: rd. EUR 22,-/m²).

AENGEVELT IMMOBILIEN ist Mitbegründer von Deutschlands bedeutendstem Maklerverbund DIP – Deutsche Immobilien-Partner.