Der polnische Einzelhandelsmarkt gehört mit ca. 38 Mio. potentiellen Kunden zu den führenden Märkten Mittel- und Osteuropas. Die stabile volkswirtschaftliche Entwicklung mit steigenden verfügbaren Einkommen der Bevölkerung und damit einhergehend steigenden Einzelhandelsumsätzen macht das Land attraktiv für internationale Filialisten, Developer und Investoren.
Zahlreiche internationale Einzelhandelsketten expandierten im Jahr 2011 nach Polen. Zu den wichtigsten „Newcomern“ in Polen zählen laut Dariusz Kunik, bei AENGEVELT IMMOBILIEN verantwortlich für den Bereich Central Eastern Europe (CEE), Marken wie GAP, Jula, Toys“R“Us, Lindex, Desigual sowie die beiden deutschen Filialisten KIK und NKD.
Gleichzeitig hat Polen die durchschnittliche europäische Sätti-gungsquote mit Einzelhandelsflächen bei weitem noch nicht er-reicht: Aktuell gibt es in Polen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ca. 8 Mio. m² moderner Einzelhandelsfläche. Dariusz Kunik: „Mehr als die Hälfte davon befindet sich in Einkaufszentren – dem beliebtesten Einzelhandelsformat in Polen.“ Zu den Städten mit der größten Dichte an Shoppingcentern pro 1.000 Einwohner zählen Gdańsk, Wrocław, Poznań sowie mittelgroße Städte wie Opole und Słupsk.

Angebots- und Leerstandsentwicklung
• 2011 kamen ca. 500.000 m² neuer Einzelhandelsfläche auf den pol-nischen Markt, vor allem in Städten mit weniger als 200.000 Einwohnern.
• Zu den wichtigsten Neuentwicklungen des Jahres 2011 zählt „Galeria Kaskada“ in Szczecin, die Erweiterung der „Galeria Echo“ in Kielce, die Erweiterung der „Galeria Silesia“ in Katowice sowie die „Galeria Ostrovia“ in Ostrów Wielkopolski.
• Die Leerstandsquote in den größten polnischen Städten liegt dabei unter 3%. „In Warschau sind aktuell sogar weniger als 1% der Einzel-handelsflächen vakant“, erläutert Dariusz Kunik die aktuelle Situation und ergänzt: „Und in den besten Einkaufzentren der Hauptstadt – „Arkadia“, „Galeria Mokotow“ und „Złote Tarasy“ – überschreitet die Nachfrage das Angebot mehrfach.“

Einzelhandelsmieten
• Da das Angebot an modernen Einzelhandelsflächen in den kommenden zwei bis drei Jahren nicht markant steigen wird, geht AENGEVELT-RESEARCH in Warschau von steigenden Mieten aus. Erst in den Jahren 2013/2014, wenn die aktuellen Einzelhandelsprojekte unter anderem von GTC in Wilanów und Białołęka fertiggestellt werden, ist mit einer Entspannung der Marktlage in der Hauptstadt zu rechnen. Das fehlende Flächenangebot in Einkaufszentren begünstigt die High Streets, ein bis dato in Polen sehr unterentwickeltes Einzelhandelsformat.
• In Städten wie Katowice, Poznań und Rzeszów befinden sich indessen zurzeit mehrere Großprojekte in der Bau- bzw. Realisierungsphase. „Entsprechend rechnen wir für diese Teilmärkte mit einem sich zuspit-zenden Wettbewerb und einem sinkenden Mietpreisniveau“, urteil Dar-iusz Kunik.
• Die Spitzenmieten für kleinteilige Einheiten in den besten Einkaufs-zentren (EG, ca. 100 m²) liegen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH derzeit bei bis zu EUR 90,-/m² im Monat.
• Die Durchschnittsmieten bewegen sich in einer Spanne von EUR 30,- bis 40,-/m² im Monat.
• Die High Street-Mieten liegen in Warschau (Plac Trzech Krzyży, Nowy Świat) bei EUR 70,- bis 90,-/m² im Monat. In etwa den gleichen Mietpreis zahlen Filialisten auch auf der „Floriańska Straße“ in Kraków.
• In Retail Parks bzw. Fachmarktzentren liegt der Mietpreis im Durch-schnitt bei EUR 6,- bis 10,-/m² im Monat. In Abhängigkeit von der Größe der Stadt und der Qualität des Standorts kann der obere Wert indessen um bis zu 75% variieren.

Trends
• Zu Beginn des Jahres 2012 befinden sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH in Polen insgesamt ca. 600.000 m² Einzelhandelsfläche im Bau, mehr als 1 Mio. m² befindet sich in der Planungsphase.
• In den kommenden Jahren wird das polenweite Gesamtangebot um 5% bis 10% pro Jahr wachsen. Vor allem ältere Objekte unterliegen dann einem zunehmenden Wettbewerbs- und Mietpreisdruck.
• Neue Einzelhandelsformate wie Retail Parks gewinnen vor allem an Standorten mit begrenztem Einzugsgebiet zunehmend an Bedeutung.
• Die Folgen einer nachlassenden Konjunktur könnten allerdings zu sin-kenden Umsätzen führen, die Expansionslust der Einzelhandelsketten dämpfen und somit zur geringen Flächennachfrage beitragen.
• Insgesamt ist für 2012 indessen nur mit einer leichten Eintrübung des polnischen Einzelhandels im Zuge einer nachlassenden Konjunktur zu rechnen – vorausgesetzt die Schuldenkrise endet nicht in einer europaweiten Rezession.

AENGEVELT IMMOBILIEN ist Mitbegründer von Deutschlands bedeutendstem Maklerverbund DIP – Deutsche Immobilien-Partner.