„Die Attraktivität der nordrhein-westfälischen Landes­hauptstadt als Immobilienstandort bleibt im internatio­nal­en Wettbewerb weiterhin hoch“, beurteilt Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, den Standort Düsseldorf. Das seit 1999 anhaltende Bevölkerungs­wachstum, das wachstumsaffine, diffe­­renzierte Arbeits­platzangebot, die exzellente Infrastrukturgüte und -dichte, die unvergleichlich optimale Erreichbarkeit von Millionen kaufkraft­starker Verbraucher und die nachhaltige finanzielle Solidität dank der Schuldenfreiheit der Landesmetropole schafften hier die denkbar günstigsten Voraussetzungen für Immobilieninvestitionen.

Büromarkt: Flächenumsatz oberhalb des langjährigen Mittels
– Im Jahr 2012 erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf nach Ana­lysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Flächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 331.000 m². Dieser Wert liegt zwar 9% unter dem Umsatzwert des Vorjahres (2011: rd. 365.000 m²), übertrifft indessen den Mittel­wert der jüngsten Dekade (2002-2011: rd. 329.000 m²).
Die beiden größten Vermietungen des Jahres 2012 in Düsseldorf mit jeweils deutlich über 10.000 m² Bürofläche wurden durch Telekommunikationsunternehmen getätigt. Dabei gelang AENGEVELT die Bündelung bislang mehrerer Adressen eines der beiden globalen Kontrahenten zur zukünftigen Europazentrale in einem projektierten Bürocampus der Landes­­­hauptstadt.
– 2012 entfielen von dem regionalen Büroflächenumsatz rd. 306.000 m² bzw. 92% auf das Düsseldorfer Stadtgebiet (2011: 321.000 m²), auf das Umland (Neuss, Ratingen, Erkrath, Mettmann) ca. 25.000 m² bzw. 8% (2011: 44.000 m²).
– Die gewichtete Spitzenmiete zog in Düsseldorf nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH deutlich um rd. 9% an und stellt sich Ende 2012 auf rd. EUR 25,50/m². Ein Jahr zuvor waren es noch rd. EUR 23,50/m². Dieser Anstieg ist auf die aktuellen hochpreisigen Vermietungen in den neuen Projektentwicklungen wie z. B. dem Kö-Bogen zurückzuführen. Die mittlere Miete in Citylagen zog binnen Jahresfrist um ca. EUR 0,50/m² ebenfalls an und liegt aktuell bei EUR 17,50/m².
– Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) am Düsseldorfer Büromarkt hat sich binnen Jahresfrist bei rd. 1.050.000 m² stabil gehalten. Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 785.000 m², auf das Umland rd. 265.000 m².
Dies entspricht einer regionalen Leerstandsquote von rd. 11,7%. Im Düssel­dorfer Stadtgebiet stellt sich die Leerstandsquote deutlich niedriger auf aktuell 10,4%, im Umland sind es rd. 18,4%.

Investmentmarkt: Umsatzvolumen auf hohem Niveau
Das gute Vorjahresergebnis in Düsseldorf mit dem seit 2007 höchsten Umsatzvolumen in Höhe von rd. EUR 1,5 Mrd. konnte nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH 2012 sogar um EUR 100 Mio. getoppt werden:
– Im Jahr 2012 betrug der Investmentumsatz rd. EUR 1,6 Mrd.: Während im Wohninvestmentbereich das gute Vorjahresniveau gehalten wurde (ca. EUR 750 Mio.), konnte im gewerblichen Segment ein Wachstum von rd. 10% auf nunmehr rd. EUR 850 Mio. erreicht werden.
– Die weiterhin schwelende Euro-Krise in Verbindung mit Rezessionsszena­rien in weiten Teilen Europas hat einen großen Einfluss auf die europäischen Immobilienmärkte. Hier sticht Deutschland mit seinem – zwar im Vorjahresvergleich geringeren – Wirtschaftswachstum und seinem überaus resistenten Arbeitsmarkt als der „sichere Hafen“ für Immobilieninvestitionen hervor. Davon profitiert auch Düsseldorf mit seiner markant hohen Stabilität und dem breiten Marktfundament.
– Büroimmobilien mit hohem Vermietungsstand und attraktive Handelsim­mobilien werden stark nachgefragt, so dass die Renditen in Düsseldorf weiter nachgegeben haben: Im Spitzensegment werden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH in Düsseldorf für Geschäftshäuser Spitzenrenditen von 4,5% p. a. erzielt, Büroobjekte in A-Lagen erwirtschaften eine Spitzenrendite von 5,25% p. a.
– Neben gewerblichen Investments wird auch das Wohnsegment in Düsseldorf sehr stark nachgefragt. Inzwischen liegen Renditen für Top-Objekte bei rd. 4,5% p. a.

Ausblick 2013

Büromarkt
Im Rahmen der in 2013 erwarteten Konjunkturdifferenzierung und des anhaltenden Kostenoptimierungsdrucks geht AENGEVELT-RESEARCH vor dem Hintergrund zunehmender Verknappung nachfragegerechter Anmietungs­alternativen davon aus, dass qualitätsinduzierte Flächentransaktionen und Prolongationen wieder mehr in den Vordergrund treten. Hierdurch wird die Mehrflächeninanspruchnahme („Nettoabsorption“) im Gegensatz zu expansiven Marktbewegungen relativiert. „Wir erwarten für 2013 deshalb in den größten Büroregionen und so auch in der Region Düsseldorf einen mittleren Flächenumsatz, der sich in der Landeshauptstadt voraussichtlich bei der Marke um 310.000 m² einpendeln wird“, so Michael Fenderl.
Mit einem durchgängig sinkenden Mietniveau ist nicht zu rechnen. Vielmehr geht Fenderl davon aus, dass sowohl die Spitzenmiete als auch die mittlere Miete im Citybereich auf hohem Niveau stabil bleiben, da es kein ausreichend differenziertes Angebot moderner nachfragege­rechter Flächen in der City gibt und es den Vermietern demzufolge immer mehr gelingt, ihre Vertragskonditionen ohne nennenswerte Zugeständnisse („incentives“) durchzusetzen.
Während die Vermarktungschancen für moderne Bürogebäude mit entsprechender Ausstattung in gefragten Lagen zu marktgerechten Preisen durchaus gut sind, ist in weniger nachfragegerechten, z.B. veralteten, suboptimal angebundenen Bestandsgebäuden mit unzureichender Flächen- und Energieeffizienz etc. mit einem weiteren Anstieg des Leerstands – vor allem auch im Gefolge der Vodafone-Verlagerung – zu rechnen. Entsprechend hoch bleiben hier umfassender Modernisierungs- und Preisdruck und Anspruch an professionelle Vermarktung.

Investmentmarkt
Der Investmentmarkt 2013 wird sich im Vergleich zum Vorjahr nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH relativ stabil entwickeln. Dazu Michael Fenderl: „Zwar werden die Unsicherheiten auf dem Kapitalmarkt und die Konjunkturabschwächung das Wirtschaftspanorama im Jahr 2013 weiter begleiten, doch bleibt damit auch die Notwendigkeit, in erkennbar stabile Märkte zu investieren.“ Damit bleibe die Attraktivität Düsseldorfs auch 2013 als sicheres und wertdynamisches Zielgebiet für nationale und internationale Immobilieninvestoren erhalten.
Das typisch primäre Anlageziel in Düsseldorf bleibt das erstklassige Core-Objekt. Angesichts des hier inzwischen begrenzten marktadäquaten Produktangebotes und der moderaten Renditen um teilweise unter 5% werden sich die Anlagestrategien allerdings verändern: „Einige Marktteil­nehmer – insbesondere mit höheren Rendite-Anforderungen – werden ein vergleichsweise wieder deutlich höhere Risikobereitschaft zeigen müssen, wodurch sich der Marktfokus zunehmend auch in Richtung „core plus“ und „value-added“, also Objekte mit Wertschöpfungspotential, verschiebt“, analysiert Fenderl. Eine mittelfristig-strukturelle Erhöhung des Transaktionsvolumens in diesem Düsseldorfer Segment hängt dabei aus seiner Sicht neben konjunkturellen Phänomenen letztendlich auch davon ab, inwieweit der Bankenapparat seine bislang restriktive Finanzierungsbereitschaft für risikoadäquatere Investments lockern will und kann.