Die Investition in Wohnungsbestände erlebt die von AENGEVELT-RESEARCH schon vor geraumer Zeit prognostizierte Renaissance. Angesichts der Risiken bei der Vermietung von Büroimmobilien besinnt sich eine zunehmende Anzahl privater und institutioneller Investoren auf die Vorteile, die der Erwerb von Wohnungsbeständen bietet.
So liegt z.B. die (marktaktive) Wohnungsleerstandsquote in Berlin bei lediglich rd. 3%, während sich die (nominelle) Büroleer­standsquote auf rd. 8,5% stellt. Auch hinsichtlich der Neuvermietungs­zeiten schneiden Wohnimmobilien mit durchschnittlich drei bis sechs Monaten im Vergleich zu Büroimmobilien deutlich besser ab. Im vergangenen Jahr sind zudem die Wohnungsmieten in Berlin deutlicher gestiegen (+ 16%), als dies bei Büroimmobilien der Fall (+ 6%) war.
Insgesamt spricht viel für die Fortsetzung des Trends zugunsten von Wohnungsinvestitionen. Allerdings gibt es neben den unbestreitbaren Chancen auch Risiken. AENGEVELT-RESEARCH hat dazu den Berliner Wohnimmobilienmarkt analysiert. Die in der nachfolgenden Zusammen­fassung dargestellten Ergebnisse werden in der AENGEVELT-Studie „WOHNINVESTMENTMARKT BERLIN – HERBST 2011“, die auf der AENGEVELT-Homepage kostenlos als PDF-Datei heruntergeladen werden kann, nochmals detaillierter erläutert.

– Die Wohnungsneubautätigkeit in den deutschen Metropolen liegt seit Jahren deutlich unterhalb der notwendigen (tech­nischen bzw. altersbe­ding­ten) Re­produktions­rate. Der Wohnungsbestand veraltet zunehmend und unaufhaltsam. In Berlin sind rd. 80% der Wohnungsbestände älter als 30 Jahre und dadurch absehbar in der Modernisierungs­phase.
– Die Berliner Neubaubautätigkeit ist seit Jahren außerordentlich gering. In den letzten zehn Jahren sind im Durchschnitt jedes Jahr nur 1.420 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern neu gebaut worden, lediglich etwa die Hälfte davon im Mietwohnungssegment. Bei einer unterstellten Reproduktionsrate von nur 0,25% des Mehrfamilienhausbestandes ist indessen der Neubau von 4.260 Wohneinheiten jährlich notwendig.
– Die Zahl der Einwohner wächst in Berlin. Dieser Trend setzt sich fort. So geht der Berliner Senat davon aus, dass bis 2025 die Zahl der Einwohner um rd. 25.000 wächst.
– Das wirkt sich auf die für die Wohnungsnachfrage relevante Zahl der in Berlin lebenden Haushalte aus. Seit 2000 stieg in Berlin die Zahl der Haushalte im Mittel um mehr als 20.000 p.a. an. Derzeit gibt es in Berlin rd. 2,03 Mio. Haushalte, denen ein Bestand von aktuell lediglich 1,89 Mio. Wohnungen gegenüberstehen.
– Angesichts einer weiter wachsenden Zahl an Haushalten bis zum Jahr 2025 – AENGEVELT-RESEARCH rechnet mit einem Zuwachs von jährlich rd. 10.000 Haushalten – zeichnet sich eine zunehmende Angebotsver­knappung bedarfsadäquater Wohnungen und damit segmentspezifisch weiter steigende Mieten ab.

Die demografischen Bedingungen für ein Engagement in Wohnimmobilien in Berlin sind daher sehr gut. Allerdings müssen beim Erwerb von Wohnimmobilien auch weitere Aspekte, allen voran das Gebäudealter, berücksichtigt werden:
– Eine erhebliche Kostenbelastung für ältere Wohnungsbestände ergibt sich aus der erforderlichen (und gesetzlich zunehmend geforderten) Notwendigkeit zur energetischen Um- und Aufrüstung. Es ist damit zu rech­nen, dass rund 30% der Wohnungsbestände innerhalb der nächsten 10 bis 20 Jahre energetisch und technisch nachgerüstet werden müssen.
– Darüber hinaus erfordert die Alterung der Bevölkerung in Zukunft ein wesentlich höheres Maß an flexiblen und altersgerechten Grundrissen.
– Zusätzlich zu den genannten Aufwendungen fallen zudem noch die typischen laufenden Instandhaltungsmaßnahmen an, die in Abhängigkeit zum Gebäudealter überproportional ansteigen.

Dementsprechend kommen auf die älteren Berliner Wohnungsbestände im Rahmen von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen erhebliche Kosten zu. Dabei bestehen berechtigte Zweifel, dass durch diese Maßnah­men die nachhaltige Konkurrenzfähigkeit gegenüber Neubauwohnungen erreicht bzw. auf Dauer aufrecht erhalten wird.

Fazit:
Für den Wohnungsinvestor gilt beim Erwerb von Wohninvestments in Berlin Folgendes zu bedenken:
– Neben der intensiven und detaillierten Prüfung von Bestandsobjekten besteht die Möglichkeit, den Erwerb auf die Bestände der letzten 20 Jahre zu beschränken. In der Praxis erweist sich dies aus folgenden Gründen allerdings als sehr schwierig:
• Zum einen ist der Bestand aus diesen Jahren sehr gering. Nur rd. 139.000 bzw. 8% der Berliner Wohnungsbestände (inkl. Eigentums­wohnungen etc.) sind jünger als 20 Jahre und nur etwa die Hälfte sind Mietwohnungen im klassischen Mietzinshaus.
• Des Weiteren war der Wohnungsbau zwischen 1991 und 2000 (rd. 101.000 WE) vor allem steuerinduziert (z.B. Förderprogramme, Sonder-Afa). Faktisch wurden dadurch in allen Teilen Berlins unabhängig von Lagequalitäten häufig städtebaulich (z.B. zu hohe Baudichten an der Peripherie) und architektonisch (z.B. ohne Balkon) relativ einfache Wohnungsbauten fertig gestellt, die selten auf Akzeptanz stießen. Abgesehen von der geringen Anzahl sind viele dieser Objekte z.T. nicht nachfragerecht, so dass letztlich die Verfügbarkeit und Auswahl an marktfähigen Objekten aus dieser Bauperiode erheblich einschränkt sind.
• Entsprechend werden marktgerechte Objekte dieser Altersgruppe zu überdurchschnittlich hohen Einstiegsfaktoren gehandelt.
– In der Praxis werden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH überwiegend Verkaufsobjekte aus den 50er bis 60er Jahren oder aus der Vorkriegsperiode angeboten und verkauft. Dabei nähern sich die Renditen von Bestandsobjekten (sofern die Sanierungskosten mit berücksichtigt werden) den Anfangsrenditen von Neubauten zunehmend an. In den beliebten Lagen (z.B. Kurfürsten­damm) liegen die Einstiegsfaktoren von Bestandsgebäuden z.T. sogar über den Anfangsrenditen von Neubaurenditen in guten Wohnlagen.
– Zunehmend setzen Investoren deshalb auf den schlüsselfertigen Erwerb eines Mietwohnungsneubaus. Hier sind die Risiken künftiger Sanierungen überschau­bar und zudem nähern sich die Langfristrenditen beim Wohnungsneubau in der Nachhaltigkeitsbetrachtung den Renditen von bestehenden Be­stän­den an.
– Zusätzlich besteht in Berlin mit dem Zuzug junger und einkommensstarker Haushalte und deren „Hineinwachsen“ in die Familiengründungsphase eine beachtliche Marktlücke im Ein-/Zweifamilienhausbau insbeson­dere zur Miete (ein in Deutschland bislang noch weitgehend unent­decktes Investmentsegment).
– Bislang ist die Wohnungsneubautätigkeit noch verhalten. Für eine nachhaltige Dynamisierung ist indessen eine Ausweisung geeigneter Grundstücke für den Mehrfamilien-, aber auch Ein- und Zweifamilienhausbau unabdingbar. Hier ist die öffentliche Hand gefordert.

AENGEVELT IMMOBILIEN ist Mitbegründer von Deutschlands bedeutendstem Maklerverbund DIP – Deutsche Immobilien-Partner.