Nachdem der Berliner Büromarkt bereits im ersten Quartal 2014 das Vorjahresergebnis übertroffen hat, schloss auch das zweite Quartal 2014 ausgesprochen gut ab. Insgesamt wurde nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH innerhalb der ersten sechs Monate in Berlin ein Büroflächenumsatz von rd. 285.000 m² kontrahiert. Das Ergebnis liegt rd. 80.000 m² über dem Wert des Vorjahreszeitraums (1. Hj. 2013: 205.000 m²). „Zudem handelt es sich um den höchsten Halbjahreswert der jüngsten Dekade“, erläutert Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, und ergänzt: „Der bisherige Spitzenwert wurde im ersten Halbjahr 2011 mit rd. 274.000 m² erzielt.“
Der überdurchschnittliche Flächenumsatz ist nach Beobachtung von Schmidt eine Folge der kürzeren Verhandlungsdauer bis zum Abschluss insbesondere bei kleineren Flächengesuchen: „Die Entscheider realisieren die zunehmende Verknappung des Flächenangebots in den gefragten Lagen und die dadurch gestiegenen Mieten und greifen dementsprechend schneller zu.“

Trends 2014
• Vor dem Hintergrund des dynamischen ersten Halbjahres erwartet Markus Schmidt bis Ende 2014 einen überdurchschnittlichen Flächenumsatz von insgesamt rd. 550.000 m² (Æ 2004 bis 2013: 495.000 m²).
• Die geringen Flächenfertigstellungen sowie die anziehende Nachfrage führen zu einem Abbau des Büroflächenleerstands: In den letzten zwölf Monaten sank dieser von 1,41 Mio. m² auf aktuell 1,36 Mio. m² bzw. eine Leerstandsquote von 7,4% bei einem Gesamtbestand von rd. 18,3 Mio. m² Bürofläche.
Bis Ende 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der Angebotsreserve auf rd. 1,32 Mio. m².
• „Abgesehen von einigen Abschlüssen, bei denen es sich um reine Flächenwechsel handelt, fußt ein Großteil der Anmietungsentscheidungen auf Expansionen bzw. Neugründungen verbunden mit einem zusätzlichen Flächenverbrauch, so dass der Abbau der Leerstände nachhaltig ist“, erläutert Markus Schmidt die aktuelle Entwicklung.

Beratende, kreative und sonstige Dienstleiser überdurchschnittlich
• Die Gruppe der beratenden und sonstigen Dienstleiser stellten im ersten Halbjahr 2014 mit einem Anteil von rd. 35% am gesamten Flächenumsatz bzw. 99.800 m² die umsatzstärkste Nachfragegruppe am Berliner Büromarkt (1. Hj. 2013: 38% bzw. rd. 78.000 m²).
• Die sonstigen Nachfrager (insbesondere Industrie-, Handels-, Verkehr-, aber auch Bauunternehmen) rangieren mit einem Flächenumsatz in Höhe von gut 65.500 m² bzw. einer Quote von knapp 23% auf Platz 2 (1. Hj. 2013: 20% bzw. rd. 40.000 m²).
• Ausgesprochen stark waren Unternehmen aus den Branchen Medien, IT und Kommunikation. Bei einem Flächenumsatz von rd. 62.700 m² entfiel auf sie ein Anteil von 22%. (1. Hj 2013: 19% bzw. 38.000 m²).
• Öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (z.B. Verbände) rangieren mit einem Flächenumsatz in Höhe von gut 45.600 m² bzw. einer unterdurchschnittlichen Quote von knapp 16% auf Platz 4 (1. Hj. 2013: 20% bzw. 42.000 m²).
• Finanzdienstleister (inkl. Versicherungen) spielen mit 4% bzw. rd. 11.400 m² unverändert eine nur untergeordnete Rolle am Büromarkt (1. Hj. 2013: 3% bzw. 7.000 m²).

Die City bleibt der bevorzugte Bürostandort
• Beliebtester Bürostandort bleibt nicht zuletzt wegen der zentralen Lage (Einzugsgebiet) und des Flächenangebots die City-Ost (Mitte). Auf dieses Gebiet entfielen im ersten Halbjahr 2014 knapp 94.000 m² bzw. rd. 33% des gesamten Büroflächenumsatzes (1. Hj. 2013: 31% bzw. 63.000 m²).
• Auch die City-West gewinnt zunehmend die Gunst der Nachfrager. Hier wurden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH im ersten Halbjahr 2014 rd. 31.400 m² umgesetzt. Dies entspricht einem Flächenumsatzanteil von rd. 11% (1. Hj. 2013: 13% bzw. rd. 27.000 m²).
• Im Cityrand (an die City-Ost und City-West angrenzende Gebiete) wurden im ersten Halbjahr 2013 rd. 76.900 m² bzw. 27% des gesamten Berliner Flächenumsatzes kontrahiert (1. Hj. 2013: 37% bzw. rd. 75.000 m²) umgesetzt.
• Gewinner sind die (weitere) Innenstadt und der Außenbereich. In der Innenstadt stieg der Flächenumsatz von 17.000 m² (1. Hj. 2013) auf 48.500 m² und im Randbereich von 23.000 m² (1. Hj. 2013) auf 34.200 m². Markus Schmidt: „Hintergrund für diese Entwicklung sind die zunehmende Verknappung von attraktiven Büroflächen und steigende Mieten im Zentrum. Dies führt dazu, dass sich die Nachfrager abseits der zentralen Lagen nach Büroflächen umsehen.“

Steigende Mieten
• Die Spitzenmiete für Büroflächen zog nach Analysen von ARENGEVELT-RESEARCH bereits 2013 auf EUR 22,50/m² an (1. Quartal 2013: EUR 22,-/m²) und verharrt seitdem auf diesem Niveau. Erzielt werden die Spitzenmieten für hochwertige und marktgerechte Büroflächen rund um den Gendarmen­markt und Unter den Linden.„Bis Ende 2014 ist ein leichtes Anziehen der Spitzenmiete auf EUR 22,70 möglich“, so Markus Schmidt.
• Die mittlere Miete in besten City-Lagen ist mit aktuell ca. EUR 16,80/m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (1. Hj 2012: EUR 16,60/m²) ebenfalls moderat gestiegen.
• In der Gesamtstadt liegt die realisierte Durchschnittsmiete derzeit bei EUR 12,65/m² und damit leicht unter dem Vorjahreswert (EUR 12,70/m²). Schmidt: „Das ist allerdings nicht Folge eines Preisverfalls, sondern eine Ausweichreaktion auf preiswertere Lagen in der Innenstadt bzw. den Außenbereich.“

Ausblick
• Ungeachtet der zunehmenden Verknappung großer zusammenhängender Flächen und einer weiter anziehenden Nachfrage rechnet Markus Schmidt zwar mit einem moderaten Mietanstieg in Spitzenlagen. Gleichzeitig sieht er insbesondere im Spitzensegment noch ein umfangreiches Angebot: „Im Premiumsegement ist das Angebot nicht wirklich knapp.“
• Enger bzw. noch enger als es ohnehin schon ist, wird es dagegen im besonders nachgefragten mittleren Mietpreissegment zwischen EUR 9,- bis 13,-/m² und das besonders in den angesagten Quartiers-Lagen innerhalb des S-Bahn-Rings. Es ist absehbar, dass Flächenexpansionen an den bisherigen Unternehmensstandorten schwieriger werden. „Erschwert wird dieser Trend durch die zunehmende Konkurrenz im Wohnungsneubau“, begründet Markus Schmidt diese Entwicklung und ergänzt: „In den gefragten Lagen bleibt die Wohnungsnachfrage hoch. Demzufolge wird vor allem Wohnungsneubau entwickelt, während (neue) Büroentwicklungen auf der Strecke bleiben.“ Dies, so Schmidt, begünstigt auf dem Büromarkt die zunehmende Herausbildung der Charakteristika eines Vermietermarktes – etwas, das auf dem Wohnungsmarkt bereits der Fall ist.