Leipzig zählt aufgrund seiner seit Jahren überdurchschnittlichen Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung zu den dynamischsten Regionen in Deutschland und damit zur Spitzengruppe deutscher B-Städte. Diesen Platz hat Leipzig 2015 nicht nur verteidigt, sondern weiter gefestigt und optimiert:
Der Geldumsatz durch Verkäufe auf dem gesamten Leipziger Immobilienmarkt (Asset-Deals) lag im Jahr 2016 nach vorläufigen Analysen des Leipziger Gutachterausschusses bei rd. EUR 2,9 Mrd. und damit nach Berechnungen von AENGEVELT-RESEARCH EUR 3% bzw. 80 Mio. über dem Vorjahresvolumen (2015: rd. EUR 2,82 Mrd.). Der Mittelwert der vorangegangenen zehn Jahre (Ø 2006 bis 2015: EUR 1,54 Mrd.) wurde sogar um 89% übertroffen. Zudem handelt es sich um das höchste, bisher erzielte Transaktionsvolumen am Leipziger Grundstücksmarkt.
Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (bebaut, unbebaut, Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 2,9 Mrd. entfielen im Jahr 2016:
• EUR 1,82 Mrd. auf bebaute Liegenschaften (2015: EUR 1,77 Mrd.) = +3%
• EUR 184 Mio. auf unbebaute Liegenschaften (2015: EUR 148 Mio.) = +24%
• EUR 894 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2015: EUR 907 Mio.) = -1%
Investmentmarkt: Steigende Geldumsätze, sinkende Renditen
Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stieg das Umsatzvolumen am Leipziger Investmentmarkt (Asset-Deals) im Berichtsjahr 2016 gegenüber dem Vorjahr um 5% auf EUR 1,85 Mrd. (2015: rd. EUR 1,77 Mrd.) und liegt damit mehr als doppelt so hoch wie das 10-Jahresmittel (Ø 2006 bis 2015: EUR 907 Mio.). Es handelt sich dabei zudem um das beste Ergebnis dieses Jahrtausends.
• Der Umsatzanstieg wurde dabei ausschließlich im Leipziger Wohninvestmentsegment (Mehrfamilienhäuser und unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke) erzielt. Hier legte der kontrahierte Geldumsatz 2016 gegenüber dem Vorjahr um 13% auf rd. EUR 743 Mio. zu (2015: EUR 660 Mio.) und liegt damit zudem 112% über dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2006 bis 2015: EUR 351 Mio.).
• Am Leipziger Markt für Gewerbeinvestments (bebaut und unbebaut, Asset-Deals) erreicht das Transaktionsvolumen 2016 mit EUR 1,11 Mrd. exakt den Vorjahreswert und fällt zudem doppelt so hoch aus wie der Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2006 bis 2015: EUR 555 Mio.).
• Hauptumsatzträger war erneut das traditionell stärkste Gewerbeinvestment-Segment Büro- und Geschäftshäuser: Hier wurde der Vorjahresrekordwert (2015: EUR 565 Mio.) mit EUR 552 Mio. nahezu wieder erreicht. Das Ergebnis übertrifft außerdem das 10-Jahresmittel (Ø 2006 bis 2015: EUR 222 Mio.) um das Zweieinhalbfache.
Sinkende Renditen
Das Renditeniveau hat in Leipzig wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert in 2016 erneut nachgegeben, ist indessen im Vergleich zu den „Big Seven“ immer (noch) überdurchschnittlich hoch:
• Büro- und Geschäftshäuser in zentralen Lagen erzielen Anfangsrenditen zwischen 5,0% und 7,1% (2015: 5,5% und 8,0%). Die Spitzenrenditen für Top-Geschäftshäuser liegen weiter bei 4,3%, die für Büroimmobilien bei 5,0% (2015: 5,3%). Die mittlere Rendite gab von 6,5% auf 6,1% nach.
• Bei Wohnhäusern sind im guten Lagebereich immer noch Anfangsrenditen zwischen 4,5% bis 6,5% möglich (2015: 5,0% bis 7,0%), in der Spitze bis 4,3% (2015: 5,0%).
• Im Bereich Fachmarkt/Fachmarktzentren und kleinerer Shopping-Center nehmen Nachfrage- und Renditedruck ebenfalls zu. Aktuell werden hier mittlere Anfangsverzinsungen lageabhängig zwischen ca. 6,5% und 7,5% (A-Standorte) bzw. 7,0% und 9,0% in mittleren bis guten Lagen erzielt, Tendenz leicht fallend.
• In der Region Leipzig wird derzeit mit Logistikimmobilien eine Spitzenrendite von 6,0% erzielt (2015: 6,6%). Dabei ist die Renditespanne in Abhängigkeit von Lage, Objektqualität und Vertragslaufzeit groß und streut je nach Objektqualität bis etwa 9% (2015: bis 10%).
AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• In den kommenden Jahren sind die Aussichten für die Immobilienbranche in Leipzig insgesamt ausgesprochen gut: Leipzig wächst auch weiterhin, das trifft sowohl auf die Wirtschaft als auch auf die Bevölkerungszahl zu.
• Es besteht weiterhin Anlagedruck angesichts anhaltend hoher Liquidität; hier lenken die ausgesprochen hohen Einstiegsfaktoren in den Big Five den Fokus noch mehr auf strukturstark wachsende B-Städte mit Leipzig in der Spitzengruppe.
• Entsprechend ist ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen (Asset-Deals) am Grundstückmarkt von EUR 2,5 Mrd. möglich, der Rekord des Vorjahres (2015: EUR 2,9 Mrd.) wird sich indessen angesichts eines zunehmend knappen marktgerechten Objektangebotes nur schwer wiederholen lassen.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH weiter sinkende Renditen am oberen Rand sowie weitgehend stabile Spitzenrenditen.
• Das Leipziger Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum mit weiterhin überdurchschnittlichen Transaktionsvolumina.
• Dies wird auch durch ein moderat steigendes Mietpreisniveau gefördert:
– So stiegen die mittleren Kaltmieten im Jahresverlauf 2016 in der Mischung von Alt- und Neubauten um etwa 5% auf rd. EUR 6,70/m² (2015: EUR 6,40/m²) und liegen damit rd. 24% über dem 10-jährigen Mittel (Ø 2006-2015: EUR 5,40/m²).
– Derzeit reicht die Mietpreisspanne von einfachen Lagen und einfacher Ausstattung von etwa EUR 4,60/m² z.B. in Grünau bis hin zu höherwertigen Objekten in guten Lagen für EUR 8,50/m².
– Neubauwohnungen erzielen in der Regel einen Mietpreis um EUR 10,50/m² (2015: EUR 10,-/m²), in sehr guten Lagen werden bis zu EUR 14,-/m² erreicht, für kleine Wohnungen dort sogar bis zu EUR 18,-/m² gefordert.
– Zu den gefragten Lagen, in denen auch die Zahlungsbereitschaft hoch ist bzw. steigt, gehören weiterhin die Quartiere- im und rund um das Zentrum, sowie die Süd- und Südwestviertel, wie das Musikviertel (Zentrum Süd), Connewitz, die Südvorstadt, Gohlis-Süd und Plagwitz , aber auch die im Nordosten gelegene „BMW-Siedlung“ Plaußig-Portitz, sowie der äußerste Südwesten nahe Cospudener und Zwenkauer See. Die hochpreisigen Lagen bestimmen jedoch aufgrund der meist geringen Anzahl von Wohnungsangeboten den Gesamtmarkt nur wenig.