Der Berliner Büromarkt blieb im Jahr 2013 mit einem Flächenumsatz von rd. 490.000 m² etwa 17% unter dem Vorjahreswert (rd. 590.000 m²), erreichte allerdings nahezu den Durchschnitt der jüngsten Dekade (rd. 500.000 m²).
Ausschlaggebend für den im Vorjahrsvergleich unterdurchschnittlichen Flächenumsatz war laut Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, das faktische Ausbleiben großvolumiger Mietver­tragsabschlüsse bzw. Eigennutzerentscheidungen: Im gesamten Jahresverlauf konnte lediglich ein Abschluss über mehr als 20.000 m² registriert werden. Dabei handelte es sich um eine Eigennutzerentscheidung der „Deutschen Rentenversicherung Bund“ (rd. 25.000 m²). Ein Mietvertrag im fünfstelligen m²-Bereich wurde hingegen nicht registriert.
Ungeachtet des Rückgangs beim Flächenumsatz rangiert Berlin unter den deutschen Bürozentren an zweiter Stelle hinter München. „Dies ist umso beachtlicher, da das Ergebnis vorrangig auf das rege Vermietungsgeschehen im kleinvolumigeren Flächensegment zurückzu­führen ist“, urteilt Schmidt und ergänzt: „Die expansive Nachfrage insbesondere junger, neuer und/oder wachsender Unternehmen führt zudem dazu, dass der Leerstand sukzessive sinkt: Standen Ende 2012 noch rd. 1,46 Mio. m² Bürofläche in Berlin zur Anmietung zur Verfügung, sank das Angebot binnen Jahresverlauf auf 1,39 Mio. m².“
Die Verknappung attraktiver Flächen vor allem an den gefragten Berliner Bürostandorten hatte außerdem zur Folge, dass die Spitzenmiete bereits Anfang 2013 auf EUR 22,50/m² anstieg (Ende 2012: EUR 22,-/m²) und im Jahresverlauf auf diesem Niveau verblieb.

Ausblick 2014
• Für das Jahr 2014 erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen robusten Flächenumsatz um 500.000 m². „Wichtiger Impulsgeber ist dabei auch weiterhin die ungebrochene Gründungsdynamik am Standort Berlin“, erläutert Schmidt. Er begründet seine Prognose damit, dass es die Stärke Berlins sei, auch in Zukunft abseits der etablierten Pfade Raum für die Umsetzung von Geschäftsideen zu bieten. Zugleich erwartet er indessen keine überdurchschnittlichen Impulse von größeren Unternehmen für den Standort Berlin.
• Bei den Büromieten ist Schmidt zuversichtlich und rechnet mit einem leichten Anstieg im Spitzensegment, während er beim Büroflächenleerstand einen weiteren Rückgang prognostiziert.

Büroflächenumsätze 2013 nach Lagen – die City bleibt gefragt!
Auch wenn der City-West aufgrund verschiedener Projektentwicklungen rund um den Kurfüstendamm eine Renaissance erlebt, bleibt Mitte bzw. die City-Ost der Berliner Bürostandort:
• Auf das Gebiet des Citykern-Ost, dem u.a. Teile des Europaviertels, der Potsdamer Platz und Leipziger Platz, die Friedrichstraße und der Alexanderplatz zugeordnet sind, entfielen 2013 mit rd. 162.800 m² ein Drittel des Berliner Flächenumsatzes (2012: 247.800 m² bzw. 42%).
• Räumlich (deutlich) enger gefasst ist der Citykern-West. Auf dieses Gebiet entfielen rd. 78.300 m² (2012: 53.100 m²). Die Marktquote zog dabei von 9% auf 16% an und belegt damit das zunehmende Interesse der Nachfrage an diesem Standort.
• Auf den an die beiden Citykerne angrenzenden Cityrand, dem u.a. die Media-Spree zugeordnet ist, entfielen 103.800 m² bzw. 21% (2012: 153.400; bzw. 26%).
• Im angrenzenden erweiterten Cityrand (Cityrandgrenze bis ca. S-Bahn-Ring) sind die Flächenumsätze leicht auf 61.300 m² bzw. rd. 13% gestiegen (2012: 53.100 m² bzw. 9%). Hier schlug sich u.a. das zunehmende Interesse der Nachfrage in Kreuzberg nieder.
• Der Randbereich behauptete sich ausgesprochen stark. 2013 wurde hier mit 83.800 m² (17%) sogar etwas mehr Bürofläche umgesetzt als 2012 (82.600 m² bzw. 14%).

Büroflächenumsätze nach Größenklassen
• In Berlin dominierten 2013 besonders die kleineren Flächengesuche: Rd. 58% der registrierten Verträge entfiel auf Flächen unter 500 m² und gerade einmal 20% entfielen auf Mietabschlüsse über 1.000 m² und mehr. Dieses Verhältnis ist auch die Ursache für den relativ geringen Büroflächenumsatz insgesamt.
• Auf Vermietungsumsätze im Größensegment von 5.000 m² und mehr (ohne Eigennutzer) entfielen 2013 lediglich 39.300 m² (2012:154.300 m²).
• In der Größenklasse zwischen 1.000 m² und 5.000 m² wurde 2013 nahezu konstant zum Vorjahr ein Flächenvolumen von rd. 219.800 m² kontrahiert (2012: 218.300 m²).
• Das Flächensegment 500 m² bis 1.000 m² legte mit rd. 94.800 m² deutlich gegenüber 2012 (64.900 m²) zu.
• Bei kleineren Flächenzuschnitten (500 m² und kleiner) erhöhte sich der Flächenumsatz leicht auf rd. 97.800 m² (2012: 94.400 m²).
• Ähnlich rückläufig wie bei den großflächigen Mietabschlüssen war die Entscheidungsfreudigkeit der Eigennutzer. Durch sie wurde 2013 lediglich ein Flächenumsatzvolumen von rd. 38.300 m² (2012: 59.000 m²) kontrahiert.

Leerstandsabbau setzt sich fort
• Ende 2013 belief sich der Büroflächenleerstand auf rd. 1,39 Mio. m² Bürofläche (Ende 2012: 1,46 Mio. m²). Damit wurden binnen eines Jahr rd. 70.000 m² Bürofläche vom Markt absorbiert.
• Die Leerstandsquote ist damit auf rd. 7,6% gesunken. Ende 2012 lag sie noch bei 8,0%.
• „Der stadtweite nominelle Leerstand sagt immer weniger über das nachfragegerechte Angebot aus“, beschreibt Markus Schmidt die Marktsituation und führt weiter aus: „Ein Teil der Objekte, die derzeit leer stehen, befinden sich zum Teil an den falschen Standorten bzw. entsprechen nicht der Qualität, die an diesen Standorten gefragt ist.“ Dadurch ergebe sich die Situation, dass in einigen Vierteln Wartelisten für freiwerdende Flächen existieren, während in anderen Quartieren die Nachfrage und zugleich die erzielbaren Mieten zu gering sind, so dass sich eine notwendige Modernisierung der dortigen Büroflächen nicht rechnet und sie dadurch nicht platzierbar sind.

Mietpreisniveau zieht an
• Die Spitzenmiete für Büroflächen erhöhte sich 2013 von EUR 22,-/m² auf EUR 22,50/m². Dieser leichte Anstieg vollzog sich bereits am Jahresanfang 2013. Seitdem entwickelt sich das Spitzensegment weitgehend stabil.
• Die mittlere Miete in besten City-Lagen ist mit aktuell ca. EUR 16,50/m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (2012: EUR 16,30/m²) ebenfalls leicht gestiegen.
• Die stadtweit realisierte Durchschnittsmiete liegt derzeit bei EUR 12,40/m² und damit leicht unter dem Vorjahreswert (EUR 12,70/m²).
• Neben der reinen Mietpreisentwicklung beobachtet Markus Schmidt, dass das Standort- bzw. Objektimage verstärkt in den Fokus der Nachfrager gerückt ist. Gefragt sind dabei sowohl hochpreisige A-Lagen als auch Image- und „Szene“-Lagen.