Am Berliner Grundstücks- und Immobilienmarkt setzte sich wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert die überdurchschnittliche Marktdynamik weiter fort: Der Geldumsatz (Asset- und Share-Deals) blieb 2016 mit rd. EUR 18,8 Mrd. zwar unter dem Vorjahresrekord (2015: rd. EUR 22,3 Mrd.), er liegt indessen 28% bzw. rd. EUR 4 Mrd. über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2006 bis 2015: EUR 14,8 Mrd.).
Auf Asset-Deals entfielen hiervon rd. EUR 16,2 Mrd. (2015: EUR 18,1 Mrd.), auf Share-Deals rd. EUR 2,6 Mrd. (2015: rd. EUR 4,2 Mrd.).

Von dem Transaktionsvolumen aus Immobilienverkäufen (Asset-Deals) in Höhe von rd. EUR 16,2 Mrd. entfielen im Jahr 2016:
• rd. EUR 8,93 Mrd. auf bebaute Liegenschaften (2015: EUR 11,15 Mrd.) = – 20%
• rd. EUR 1,4 Mrd. auf unbebaute Liegenschaften (2015: EUR 1,22 Mrd.) = +15%
• rd. EUR 5,9 Mrd. auf Wohn- und Teileigentum (2015: EUR 5,3 Mrd.) = +11%

Berliner Investmentmarkt: Geldumsatz und Renditen sinken
Analog zum gesamten Immobilienmarkt sind auch im Investmentbereich die Geldumsätze (Asset- und Share-Deals) 2016 gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen, und zwar um rd. EUR 3,4 Mrd. bzw. 21% auf rd. EUR 12,1 Mrd. (2015: EUR 15,5 Mrd.). Im Vergleich zum mittleren Umsatzergebnis der jüngsten zehn Jahre (Ø 2006 bis 2015: EUR 10,5 Mrd.) fällt der 2016er Wert indessen deutlich um 16% bzw. EUR 1,6 höher aus.
• Während dabei das Transaktionsvolumen in der Wohninvestmentsparte moderat um 5% von rd. EUR 6,4 Mrd. auf EUR 6,1 Mrd. nachgab, sank der Geldumsatz im Bereich der Gewerbeinvestments markant um ein Drittel auf rd. EUR 6 Mrd. (2015: EUR 9 Mrd.). Dennoch liegen die Gewerbeinvestments damit immer noch deutlich um 30% über dem jüngsten Dekaden-Mittel (Ø 2006 bis 2015: EUR 4,7 Mrd.).

Gewerbliche Investments nach Nutzungsart
• Der größte Anteil des gewerblichen Transaktionsvolumens von EUR 6 Mrd. entfiel mit 40% bzw. rd. EUR 2,4 Mrd. auf Büroimmobilien (2015: 55% bzw. rd. EUR 4,95 Mrd.).
• Die zweitstärkste nachgefragte Nutzungsart waren Einzelhandelsobjekte. Mit rd. EUR 1 Mrd. entfielen auf sie 17% (2015: 22% bzw. rd. EUR 2 Mrd.).
• An dritter Stelle rangieren mit 14% bzw. rd. EUR 850 Mio. des gewerblichen Transaktions­volumens Entwicklungsgrundstücke.
• Auf Hotelobjekte entfallen rd. EUR 600 Mio. bzw. 10%.
• Der Handel mit gewerblich bzw. industriell genutzten Objekten stellte sich auf EUR 420 Mio. bzw. rd. 7% des gewerblichen Investmentvolumens.
• Etwa EUR 720 Mio. bzw. 12% entfielen auf den Handel von Sonstigen.

Ausländische Investoren auf Käuferseite weiterhin sehr aktiv
Bedingt durch die Sicherheitsanforderungen der Finanzierer waren eigenkapitalstarke und risikoaverse, Core-orientierte Gruppen 2016 besonders markant vertreten.
• Dabei entfiel am gewerblichen Transaktionsvolumen auf der Käuferseite wie bereits im Vorjahr mit 48% der größte Anteil auf internationale Investoren (2015: 50%; 2014: rd. 40%; 2013: rd. 30%).
• Auf der Verkäuferseite waren ausländische Kapitalanleger stabil mit etwa 40% vertreten.

Renditen geben weiter nach
Der hohe Nachfrageanteil institutioneller Investoren konzentriert sich auf Core und Core+ Immobilien. Das Angebot bzw. die Verkaufsbereitschaft dieser Produkte blieb jedoch knapp, so dass das Renditeniveau inzwischen in allen Asset-Klassen auf einem für Berlin ausgesprochen niedrigen Niveau liegt:
• Für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen gab die Spitzenrendite im Jahresverlauf von 4,0% p.a. auf 3,3% p.a. nach.
• Reine Büroobjekte in A-Lagen erwirtschaften eine Anfangsrendite von 3,4% p.a. (2015: 4,25% p.a.). Im gewerblichen Segment (Büro- und Geschäftshäuser) bewegt sich das gesamte Preisband (exklusive value-add oder opportunistic) in den Citylagen in der Regel zwischen 4,0% p.a. und unter 6,0% p.a.
• Am niedrigsten sind die Spitzenrenditen für Top-Wohnimmobilien mit einer Einstiegsrendite (Spitzenrendite) von 3,25% p.a. (2015: 3,65% p.a.). Die markttypischen Renditen im Wohnsegment (gängiges Preisband) liegen derzeit zwischen 3,5% p.a. und 4,5% p.a.
• Im Logistiksegment gaben die Spitzenrenditen ebenfalls deutlich auf 5,3% p.a. nach (2015: 6,0% p.a.), wie auch im Handelssegment (SB-Märkte bzw. Fachmärkte) mit 5,7% p.a. (2015: 5,9% p.a.).

Trends und Ausblick 2017
• Angesichts anhaltend hoher Liquidität besteht weiterhin Anlagedruck; hier bleibt Berlin eines der bevorzugten Anlageziele in Deutschland.
• Für 2017 hält AENGEVELT-RESEARCH ein Transaktionsvolumen am Grundstücksmarkt von EUR 16 Mrd. (Asset-Deals) in Abhängigkeit von marktgerechter Objektverfügbarkeit für möglich.
• Gefragt bleiben sicherheitsorientierte Immobilieninvestments angesichts eines fortge­setzten Mangels an marktadäquaten Alternativanlagen im Rahmen historisch niedriger Kapitalmarktzinsen.
• Gleichzeitig fördern das dynamische Büromarktgeschehen sowie die hohe Investoren­nachfrage im Gewerbesegment zunehmend spekulative Projektentwicklungen.
• Angesichts begrenzter Objektangebote ist seitens „freier“ agierender Investoren eine strategische Ausweitung auf „neue Lagen“ und value-add-Produkte zu erwarten.
• Das Berliner Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haus­haltswachstum mit weiterhin überdurchschnittlichen Transaktionsvolumina.