Leipzig hat sich nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH als nationaler Logistikhub etabliert und entwickelt sich zunehmend weiter zum Automobilstandort. Da von den standort­übergreifenden und kooperativen Automobil- und Logistikunternehmen weitreichende positive wirtschaftliche Effekte ausgehen, profitiert die ganze Region von diesen Ansiedlungserfolgen.
Das hat positive Auswirkungen auch auf den Büroimmobilienmarkt, der sich ausgesprochen solide präsentiert: Die Mieten steigen, der Leerstand sinkt und der Büroflächenumsatz legt zu. Innerhalb der ersten neun Monate wurden in Leipzig nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH rd. 56.000 m² Bürofläche umgesetzt, rd. 30% mehr als im Vorjahreszeitraum (I.- III. Q 2013: rd. 43.000).
Der Büroflächenleerstand ist binnen Jahresfrist auf aktuell rd. 446.000 m² Büroflächen zurückgegangen (Anfang Oktober 2013: rd. 501.000 m²), während die Spitzenmiete im gleichen Zeitraum auf EUR 12,50/m² gestiegen ist.
Von dem gesamten Flächenumsatz im bisherigen Jahresverlauf 2014 entfielen knapp 16.000 m² bzw. rd. 29% auf Neuansiedlungen bzw. Unternehmensneugründungen. „Es sind die Unternehmense­xpansionen bzw. Neuansiedlungen und -gründungen, die sich nachhaltig günstig auf den Büromarkt auswirken“, erläutert Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, die Marktsituation und ergänzt: „Während der Büroflächenumsatz in zahlreichen anderen deutschen Bürostandorten gesunken ist, hat er in Leipzig zugelegt. Dabei sind es vor allem strukturelle und weniger konjunkturelle Effekte, die den Blick auf den Leipziger Büromarkt auch zukünftig optimistisch stimmen.“

Prognose 2014
• Vor dem Hintergrund des Ergebnisses der ersten drei Quartale hält Markus Schmidt einen Büroflächenumsatz um 85.000 m² für erreichbar. „Das ist sicherlich ambitioniert, zumal in Leipzig wenig neue Flächen auf den Markt kommen und die Auswahlmöglichkeit an größeren Flächenzuschnitten schrumpft“, so Schmidt. Besonders in der Leipziger City wird das Angebot adäquater Flächen knapper und damit auch teurer.
• Aufgrund der anhaltenden Unternehmens-Expansionen und Neugründungen und der damit verbundenen vermehrten Flächeninanspruchnahme zeichnet sich ein weiterer Abbau des Leerstands ab. Bis Ende des Jahres rechnet AENGEVELT-RESEARCH mit einem Rückgang auf ca. 430.000 m² Bürofläche.
• Die Spitzenmiete liegt derzeit bei EUR 12,50/m². Hier zeichnet sich für den weiteren Jahresverlauf eine Stabilisierung ab.

Dominanz der Dienstleister
• Unternehmensbegleitende und soziale Dienstleister stellten in den ersten drei Quartalen mit 22.400 m² bzw. 40% die stärkste Nachfragegruppe am Leipziger Büromarkt (I.- III. Q 2013: 21.500 m² bzw. 50%).
• Eine rege Nachfrage wurde zudem durch Informations- und Kommunikationstechnologie (IKT), Medien, Kreativwirtschaft generiert. Rd. 13.200 m² bzw. 24% entfielen auf diesen Sektor (I.-III. Q 2013: 6.800 m² bzw. 16% %).
• Die Gruppe der Sonstigen rangiert an dritter Stelle. Sie kontrahierte rd. 11.900 m² bzw. 21% des Flächenumsatzes (I.-III. Q 2013: 7.800 m² bzw. 18%).
• Nachdem die Öffentliche Hand bzw. Organisationen ohne Erwerbszweck im Vorjahreszeitraum recht schwach war (I.-III. Q 2013: 3.200 m² bzw. 7%), holte dieser Sektor wieder auf und kontrahierte innerhalb der ersten neun Monate rd. 7.200 m² bzw. 13% des Leipziger Flächenumsatzes.
• Ausgesprochen niedrig ist der Marktanteil der Finanzdienstleister und Versicherungen mit rd. 1.300 m² bzw. rd. 2% des gesamten Leipziger Flächenumsatzes (I.-III. Q 2013: 3.700 m² rd. 9%).

Außerhalb des Rings die höchsten Flächenumsätze
In Leipzig konzentrierte sich der Büroflächenumsatz innerhalb der ersten drei Quartale 2014 vor allem auf die erweiterten Cityrandlagen. Die Innenstadtlagen mit Citykern und die direkte Ringlage blieben – angebotsbedingt – deutlich zurück.
• Der Umsatzanteil der erweiterten Cityrandlagen, denen u.a. das Grafischen Viertel zugeordnet ist, liegt in den ersten drei Quartalen 2014 bei rd. 69% bzw. bei 38.400 m² (I.-III. Q 2013: 81% bzw. gut 34.600 m²).
• Auf die Innenstadt (innerhalb des Rings) entfielen knapp rd. 29% bzw. 16.100 m² (I.-III. Q 2013: 14% bzw. 6.200 %).
• In direkter Ringlage wurden lediglich 1% bzw. 400 m² umgesetzt (I.-III. Q 2013: 5% bzw. 2.200 m²), auf den Stadtrand entfielen 2% (rd. 1.100 m²).

Leerstand sink weiter
Der Gesamtumfang der leerstehenden bzw. zum Bezug angebotenen Büroflächen hat sich weiter abgebaut.
• Insgesamt ist der Büroflächenleerstand nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH innerhalb der letzten zwölf Monate von 501.000 m² auf rd. 446.000 m² gesunken. Ein Teil dieser Flächen steht zwar dem Markt grundsätzlich zur Anmietung zur Verfügung, faktisch sind aber viele Flächen nicht mehr marktfähig oder befinden sich an den „falschen“ Standorten. Zunehmend kommen einige Flächen auch für eine Umwandlung in Wohnraum in Betracht, was sowohl Bestand als auch Leerstand reduziert.
• Die Leerstandsquote sank um 1,9 Prozentpunkte auf 13,2% (September 2013: 15,1%).

Mieten in A-Lagen im Aufwind
• Die Spitzenmiete für Büroflächen in Top-Lagen stieg im Jahresverlauf von EUR 11,50/m² auf EUR 12,50/m².
• Auch die mittleren Mieten in City-Lagen zogen auf EUR 8,60/m² an, nachdem sie seit 2010 stabil bei EUR 8,00/m² lagen und sich zuletzt im Sommer 2012 leicht auf EUR 8,20/m² erhöht hatten.

Perspektiven
• In Leipzig bestehen kurz- und mittelfristig günstige Rahmenbedingungen. Der auf den ersten Blick relativ hohe Leerstand bzw. das große Flächenangebot täuscht. Dadurch sind Mietpreisübertreibungen in Leipzig begrenzt, allerdings fehlt es zunehmend an modernen Flächen in den gefragten Lagen. Das betrifft sowohl das Spitzensegment als auch das mittlere Segment.
• Es gibt zwar noch ein (begrenztes) Angebot an modernen Flächen. Dennoch stellt sich die Frage, wie die qualitative Flächennachfrage künftiger Expansionen bzw. Neugründungen an den präferierten Standorten bedient werden kann. Neben dem Ausweichen auf weniger gefragte Lagen können nur Projektentwicklungen Abhilfe schaffen. Diese sind laut Markus Schmidt mit Risiken behaftet bzw. stellen eine besondere Herausforderung dar, da junge expansive Unternehmen einen relativ kurzen Planungshorizont haben, sich ungern langfristig binden und zudem in der Regel Flächen im mittleren Preissegment (bis EUR 8,-/m²) suchen.