Am Magdeburger Grundstücksmarkt (Asset Deals, bebaut und unbebaut) analysierte AENGEVELT-RESEARCH mit einem in 2013 erzielten Geldumsatz von rd. EUR 310 Mio. einen moderaten Rückgang um rd. 3% gegenüber dem Vorjahresergebnis (2012: rd. EUR 321 Mio.). Das jüngste Marktergebnis liegt indessen 4% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2003 bis 2012: EUR 298 Mio.).

Von dem 2013 erzielten Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen in Höhe von rd. EUR 310 Mio. (2012: rd. EUR 321 Mio.) entfielen:
• EUR 215 Mio. auf bebaute Grundstücke (2012: EUR 234 Mio.), davon = – 8%
EUR 46 Mio. auf Ein-/Zweifamilienhäuser (2012: EUR 38 Mio.) = + 21%
• EUR 24 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2012: EUR 27 Mio.) = – 11%
• EUR 70 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2012: EUR 58 Mio.) = +20%

• Die Zahl der Verkaufsfälle sank auf 1.948 Beurkundungen (2012: 2093; -7%).
• Dagegen stieg der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall um etwa 3% auf rd. EUR 159.000,- (2012: EUR 154.000,-) und übertrifft damit auch deutlich den Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2003 bis 2012: EUR 136.000).

Umsatzrückgang am Magdeburger Investmentmarkt
Das Transaktionsvolumen durch Verkäufe von Wohn- und gewerblichen Investment­produkten ging in Magdeburg nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH um rd. 14% von EUR 196 Mio. in 2012 auf rd. EUR 169 Mio. im Berichtsjahr 2013 zurück. Indessen entspricht dieser Wert dem langfristigen Dekadenmittel (Ø 2003 bis 2012: EUR 170 Mio.).

• Im Wohninvestmentsegment erreichte der kontrahierte Geldumsatz 2013 mit rd. EUR 83 Mio. wieder nahezu das sehr gute Vorjahresergebnis (2012: rd. EUR 85 Mio.) und liegt zudem deutlich über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2003 bis 2012: EUR 59 Mio.).
Die Zahl der Kauffälle sank um 11% auf 126 (2012: 141). Der mittlere Kaufpreis stieg um 9% auf rd. EUR 659.000 je Erwerbsfall (2012: rd. EUR 604.000). Bezogen auf das Dekadenmittel (Ø 2003 bis 2012: EUR 343.000) sind es sogar rd. EUR 316.000 mehr. Auch der mittlere Kaufpreis je m² übertrifft mit rd. EUR 670,-/m² den Vorjahreswert (2012: EUR 507,-/m²) deutlich um 32% und den Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2003 bis 2012: EUR 403,-/m²) sogar um 66%.

• Im gewerblichen Investmentsegment sank das Transaktionsvolumen 2012 gegenüber dem Vorjahr um 23% auf rd. EUR 86 Mio. (2012: rd. EUR 111 Mio.) und liegt damit ebenfalls 23% unter dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2003-2012: rd. EUR 112 Mio.).
• Besonders deutlich war der Umsatzrückgang im Segment der Büro- und Geschäfts­häuser: AENGEVELT-RESEARCH analysierte hier mit rd. EUR 49 Mio. ein Minus von 37% gegenüber dem Vorjahr (2012: EUR 78 Mio.). Die jüngste Marktleistung liegt zudem 44% unter dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2003-2012: rd. EUR 87 Mio.). Die jüngste Zahl der Verkaufsfälle stellt sich auf 82 (2012: 91).
Der mittlere Verkaufspreis gab von rd. EUR 853.000 in 2012 um 30% auf rd. EUR 601.000 nach und liegt damit 20% unter dem Mittel der jüngsten zehn Jahre (Ø 2003-2012: EUR 751.000).

Renditeentwicklung: Sinkende Renditen
Im Vergleich zur Mehrzahl der anderen deutschen Immobilienzentren ist das Renditeniveau in Magdeburg auch weiterhin überdurchschnittlich hoch und entsprechend attraktiv und wettbewerbsfähig:
• Die Anfangsrenditen für Mietwohnhäuser im Bestand haben analog zur bundesweit hohen Nachfrage nachgegeben und bewegen sich zu Beginn des Jahres 2014 in einer Bandbreite zwischen 7,7% und 8,7%. (Anfang 2013: 8,0% bis 9,5%).
Bei Neubauobjekten liegt die entsprechende Spanne unverändert zwischen 7,0% und 8,0%. Allerdings hat die steigende Nachfrage von Privatinvestoren nach Mehrfamilien­häusern (Zinshäusern) und kleineren bis mittleren Wohnanlagen in diesem Segment bereits im Vorjahr zu einer markanten Renditekontraktion von 100 Basispunkten geführt (2011: 8,0% und 9,0%).
• Die Anfangsrenditen für Büro- und Geschäftshäuser bewegen sich aktuell je nach Lage und Qualität in einer Spanne zwischen 7,2% und 9,0% im Citybereich (Anfang 2013: 7,7% und 9,0%) bzw. zwischen 7,5% und 9,0% am Cityrand (Anfang 2013: 8,0% und 9,0%) und haben damit jeweils am unteren Renditeband um 50 Basispunkte nachgegeben.

Trends der Marktentwicklung
• Für 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein stabiles Marktgescheh­en mit posi­tiver Tendenz dank weiter anziehender Nachfrage nach Wohnanlagen und Geschäfts­häusern in der Innenstadt.
• Innerhalb der Nachfragegruppen werden weiterhin vor allem eigenkapitalstarke regionale Entwickler und In­vest­oren marktaktiv sein. Zusätzlich wächst das Interesse bundesweiter, renditebewusster Anleger an Magdeburg.
• AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert für das laufende Jahr 2014 bei anhaltend reger Nachfrage eine Stabilisierung des mittleren Renditeniveaus in nahezu allen Teilmärkten.
• Damit bleiben die Einstiegsmöglichkeiten für eigenkapitalstarke, antizyklisch und mit­tel­fristig disponierende Investoren in Magdeburg im bundesweiten und internatio­nalen Vergleich weiterhin renditefreundlich und lukrativ.