PROQUADRAT nennt Kennzahlen zum Immobilienmarkt Ulm – Ulm ist mehr als nur das Münster

In Ulm (Baden-Württemberg) Leben knapp 119.000 Einwohnern und bilden zusammen mit der bayerischen Stadt Neu-Ulm das Oberzentrum der Region Donau-Iller. Baden-Württemberg und Bayern gelten national wie auch international als bedeutende Wirtschaftsstandorte und sind bekannt für zum Bundesdurchschnitt niedrige Arbeitslosigkeit, ihre hohe Lebensqualität und eine der bedeutendsten Kulturmetropolen Deutschlands. Ganz klare Pole Position für den Südwesten.

Stark vertreten sind die Branchen im Maschinenbau, Straßenfahrzeug- und Metallbau, Elektrotechnik, Informationstechnik, Logistik, Pharma/Gesundheit, aber auch die Mikroelektronik und Medizintechnik. Zahlreiche Großkonzerne wie der weltweit größte Automobilzulieferer (Bosch), der weltweit größte Pharmakonzern (Pfizer), der weltweit viertgrößte Generika-Hersteller (ratiopharm), der größte europäische Baumaschinenhersteller (Liebherr), der weltweite Marktführer für Drucksysteme des Bogenoffsetdrucks (Heidelberger Druck), der weltweit größte Omnibus-Hersteller (EvoBus), der zweitgrößte LKW Hersteller Europas, der weltweit größte Hersteller von Drehleitern (Iveco) und das weltweit größte Drogeriemarktunternehmen (Schlecker) haben ihren Sitz in der Region und bestimmen maßgeblich die Kernkompetenzen der Innovationsregion, ihre technologische Wettbewerbsfähigkeit und die internationale Ausrichtung.

Aber auch die mittelständischen und weitgehend familiengeführten Unternehmen bilden eine hervorragende Ergänzung und sind das wirtschaftliche Rückgrat der Doppelregion und tragen maßgeblich zur Beschäftigung, Steuerkraft und zur Standortsicherung bei. Überregional hat sich Ulm mit der Universität, der Fachhochschule, dem Daimler-Benz-Forschungszentrum, den Science-Parks und den vom Land sowie der Wirtschaft gemeinsam getragenen sogenannten An-Instituten ein Umfeld, das eine enge Kooperation zwischen Grundlagenforschung, angewandter Forschung und Industrieforschung, als Wissenschaftsstandort etabliert.

Das Projekt Neu-Ulm 21 ist, neben dem Bahnhofsneubau Projekt City-Bahnhof Ulm und Stuttgart 21 und der Neubaustrecke Wendlingen–Ulm, ein Teil der Neu- und Ausbaustrecke Stuttgart–Augsburg, der Magistrale Paris-Budapest und der Schnellstrecke Stuttgart-Ulm. Die Stadt Ulm kann mit der Umsetzung des Projektes City-Bahnhof ein neues Standquartier zwischen der Olgastraße und der Neutorstraße im Theaterviertel um setzen. Der Bahnhof Ulm soll als zentraler Verkehrsknotenpunkt neu konzipiert werden.

Direkt am Verkehrskreuzungspunkt der Autobahnen A 7 Würzburg/Füssen/Lindau und A 8 Stuttgart-München gelegen, mit vielen Bundesstraßen sowie der ICE-Strecke und die Flughäfen München und Stuttgart, ist die Doppelstadt Ulm und Neu-Ulm verkehrstechnisch hervorragend positioniert und macht Ulm zu einem interessanten und attraktiven Wohn- und Arbeitsraum mit abwechslungsreichem Freizeitwert.

Die konstante hohe Nachfrage nach Einfamilien- und Doppelhäusern stößt auf ein begrenztes Angebot an Altgebäuden. Entsprechend des Angebotsdefizites werden für Doppelhaushälften 220.000 EUR und mehr erzielt. In guten Lagen sind freistehende Eigenheime kaum unter 300.000 EUR erhältlich. Auch weiterhin ist mit einer steigenden Nachfrage bei schrumpfendem Angebot zu rechnen. Nach wie vor zählen Michels-, Galgen- oder Safranberg im Ulmer Zentrum oder im Neu-Ulmer Reutti zu den besten Lagen. Im Umland können exklusive Wohnimmobilien für 400.000 EUR bis 800.000 EUR erworben werden, wohingegen in Ulmer guten Lagen über 1 Mio. EUR bezahlt werden. Allerdings sind die Preisunterschiede auch im hohem Maße von der Lage abhängig. Deutlich erkennbar ist eine starke Nachfrage junger Familien nach städtischen Grundstücken. Innerhalb dieser Zielgruppe gewinnt das Thema „preisbewusstes Bauen“ an Bedeutung. Die Grundstückspreise bewegen sich je nach Lage zwischen 200 bis 300 EUR pro m². Der Spitzenwert für Baugrundstücke wird aktuell auf 450 EUR pro m² beziffert. Die Stadt Ulm plant neue Baugebiete in Ulm-Böfingen, Ulm-Wiblingen Am Unterweiler Weg, Ulm-Lehr Beim Wengenholz, Ulm-Jungingen, „Unter dem Hart – 2. BA“, Ulm-Grimmelfingen weitere Bauabschnitte „Lindenhöhe West“, Ulm-Donaustetten Beim Brückle, Ulm-Mähringen Kreuzäcker, Ulm-Oststadt Klinikum Safranberg zu erschließen. Seit dem Abzug der Amerikaner im Jahre 1991 ist der frühere Garnisonsstandort Wiley zum attraktiven Wohngebiet entwickelt worden. Zum Abschluss der Maßnahme sollen dort einmal bis zu 3500 Einwohner leben. Auf dem Markt für Eigentumswohnungen bewegen sich die Preise zwischen 1.500 und 3.500 EUR pro m² und verhalten sich relativ stabil. Im Neubaubereich werden Preise zwischen 2.200 bis 3.500 EUR pro m² aufgerufen. Hier realisieren unter örtliche und überregionale Bauträger verschiedene Bauvorhaben in Ulm und Neu-Ulm und um Ulm herum. Im hochpreisigen Segment werden vereinzelt über 3.500 EUR pro m² erzielt. Ein überregionaler Bauträger plant auf einem etwa 4.000 m² großem Grundstück insgesamt über 100 Wohneinheiten auf dem Gelände Lebkuchen-Weiss und der Flussmeisterei bis 2014 zu realisieren. Die Wohnungen sollen im gehobenen Segment angeboten werden – Kaufpreis Neubau ca. je m² 4.000 EUR. Auf dem Wohnungsmarkt liegen die Mieten zwischen 4 bis 9 EUR pro m² und können in Spitzenlagen bis 12 EUR pro m² erreichen.

Der Ulmer Büroimmobilienmarkt ist aufgrund seiner Größe sowie der lediglich begrenzten überregionalen Ausstrahlung vorranging von lokaler Bedeutung. Bezogen auf den Büroflächenbestand von ca. 960.000 m² beträgt die Leerstandsquote knapp unter 5 % und bewegt sich damit weiterhin auf einem sehr geringen Niveau. Der durch regionale Nachfrage gekennzeichnete Markt konzentriert sich auf die Ulmer City und die Weststadt. Je nach Lage liegen die Mieten zwischen 6 und 10 EUR pro m². Aufgrund des bereits niedrigen Mietpreisniveaus ist in besten und guten Lagen von einer stabilen Mietpreisentwicklung auszugehen. Desweiteren gibt es im Knotenpunkt zwischen Weststadt, der Einkaufsmeile Blaubeurer Straße und Söflingen mit dem Businesspark und dem Stadtregal sowie weiteren Bürogebäuden, dem Donautal, dem Gewerbegebiet Science Park, dem Industriepark West, der Edison Allee auf den ehemaligen Wiley-Kasernen, dem Basteicenter, dem Projekt Neu-Ulm 21 mit rund 18 ha Bauland ein ausreichendes Angebot an Gewerbeflächen. Vor allem außerhalb der City sind zahlreiche Immobilien ohne Nutzer und sind aufgrund ihrer Standorte und der Gebäudestrukturen auch längerfristig nur schwer vermarktbar. Der Leerstand an preiswerten Bestandobjekten weist eine erneute, wenn auch gebremste Zunahme auf. Das Mietniveau an Büroflächen bewegt sich zwischen 4 und 7,50 EUR pro m². Zahlreiche Immobilien verfügen nur über ein Angebot an Büroflächen in der Größenordnung von 100 bis 500 m². Die Umsätze konzentrieren sich auf Flächen von 150 bis 600 m², wobei größere Flächen nachgefragt werden. Tendenziell werden zentral gelegene Standorte bevorzugt. Über das größte Angebot in der Ulmer City verfügt der Karlsbau mit den umliegenden Gebäuden in der Karlstraße, Syrlinstraße und Wilhelmstraße. Das Angebot an Neubauflächen ist begrenzt, aber im Zuge initiierter Objekte das Kernstück der Stadterneuerung. Neue Büroprojekte, die schwerpunktmäßig in der Innenstadt realisiert werden, weisen steigende Vorvermietungszahlen auf, da sich hier das größte Interesse von Büronutzern richtet. Die gesuchten Flächengrößen liegen zumeist zwischen 250 und 800 m². Die Mieten liegen, je nach Standort und Ausstattung, zwischen 9,50 und 12,50 EUR pro m². Bei exponierten Objekten mit Topausstattung werden Mietpreise von bis zu 14 EUR pro m² erzielt. Zwischen dem SWU-Gebäude und dem Basteicenter in der Münchner Straße in der Ulmer Oststadt ist ein neues Verwaltungsgebäude von einem örtlichen Bauträger entstanden. Unter anderem haben sich hier die BARMER sowie Rechtsanwälte und Steuerberater eingemietet. Auch “ Regio TV“ Schwaben und der Verlag der Schwäbischen Zeitung sind bereits Mieter des Gebäudes. Im Stadtteil Westen (Ulm, Ehinger Straße – Daiber Areal) ist der Bau eines neuen Büro- und Verwaltungsgebäudes entlang der Neuen Straße und der Bahnstraße vorgesehen. Das Konzept sieht in der Herstellung ein Gebäude mit insgesamt ca. 7.000 m² vor. In der 2-geschossigen Tiefgarage werden etwa 100 Stellplätze mit dem Bürogebäude verbunden. In der Karlstraße errichtet ein Investor aus Friedrichshafen den SWU Neubau. Mit dem Abriss der Häuser Karlstraße 5, 9, 11 und 17 wird auf dem Areal Karlstraße, Neutorstraße und Wilhelmstraße ein Büro- und Verwaltungsgebäude mit rund 12.000 m² für die Stadtwerke errichtet. Die SWU bleibt Grundstückseigentümerin und mietet ungefähr zwei Drittel. Die restlichen Flächen werden vermietet. Unter diesem Gebäude liegt eine Tiefgarage. Der Neubau firmiert unter der Adresse Karlstraße 3. Die Sparkasse Ulm investiert etwa 45 Millionen Euro an der Neuen Straße 58 und 60 in einen Neubau in der Neuen Mitte, der bis Ende 2014 anstelle des alten Hauses entstehen soll. Auf der Westseite Wiley wurde entlang der Memminger Straße ein Büro- und Dienstleistungsgebäude, das Edison-Center, mit rund 10.000 m² Nutzfläche gebaut. Der Standort liegt in verkehrsgünstiger Lage zur Innenstadt und zur Autobahn.

Der Einzelhandelsmarkt in Ulm ist durch die Vielschichtigkeit geprägt und muss weiterentwickelt und gestärkt werden, um nicht Kunden an Augsburg, München und Stuttgart zu verlieren. Die grundlegende Umgestaltung des Zentrums „Die Neue Mitte“ ist abgeschlossen. In das Erscheinungsbild wurde kräftig investiert. Es wurden ausgedehnte Flanierzonen, Wasserflächen, Spielbereiche, Lichtsysteme, Grünflächen und Verweilbereiche geschaffen. Die Innenstadt verfügt über 4200 Stellplätze. Proquadrat registriert, dass expansive Filialisten ihre Standorte in Ulm eröffnen möchten. Insbesondere großflächige innerstädtische 1a-Lagen erfreuen sich zunehmender Beliebtheit. Der Gebäudebestand wird durch viele kleine Ladenflächen, meist über mehrere Etagen, geprägt. Demgegenüber sind kaum größere Handelsflächen vorhanden. In innerstädtischen Immobilien muss kräftig investiert werden, bzw. durch Großdimensionierte Projektentwicklungen über mehrere Baublöcke ein Angebot entwickelt werden, dass den künftigen Produktzyklus kennzeichnen: Stadtimmobilien mit einer Nutzungsmischung von Büro- und Shoppingeinheiten sowie öffentlichen Dienstleistungen und Wohnen. Neben der Modernisierung wird es daher zu einer Verstärkung von neuen Immobilienentwicklungen kommen. Hierzu zählen die städtebauliche Aufwertung der Innenstadt mit dem Einkaufsviertel Sedelhöfe mit etwa 15.000 m² (unabhängig vom Bahnprojekt) und der Citybahnhof. Die bestehende Parkgarage soll erweitert werden. Die Spitzenmieten liegen in den Top-Lagen je nach Objektqualität zwischen 80 und 110 EUR pro m². Der Markt im Einzelhandel ist in Bewegung und so eröffnete H&M seine dritten Laden in der Hirschstraße 1. Blue Estate platziert erfolgreich den Neubau in der Bahnhofstraße 11 und meldet bereits im Oktober 2011 Vollvermietung. Das Modehaus Walz in Ulm schließt Mitte 2012 den Standort in der Bahnhofstraße und bietet neuen Nutzern rund 6.000 m² Anmietfläche. Henderson hat für rund 16 Mio. EUR das Fachmarktcentrum Am Schwarzen Graben 12 – 18 EUR für seinen Henderson German Retail Income Fund (HGIF) erworben. Die Hahn Gruppe hat für den institutionellen Fonds Hahn FCP-FIS-German Retail Fund (Hahn FCP) für rund 10 Mio. Euro ein SB-Warenhaus (Mieter von ca. 6.200 m² ist Marktkauf) erworben. Procom plant mit der Glacis-Galerie ein Einkaufscentrum mit rund 17.000 m². Das Mutschler-Center kann durch den Kauf von Möbel Mahler eine positive Wiederbelebung erfahren. Das Mutschler-Center verfügt über 66.000 m² und soll nach den geplanten Umbaumaßnahmen wiedereröffnet werden.

Der Hotelmarkt in Ulm registriert einen Aufschwung. Bis Juni 2011 wurden bei den beiden statistischen Landesämtern Baden-Württemberg und Bayern 261.472 Übernachtungen in Ulm und Neu-Ulm registriert. Gegenüber dem Vorjahr ist dies ist ein Plus von 10,9 Prozent. Die Doppelstadt begeistert mit dem Fischerviertel, der Donau, dem Münster, Rathaus, Kornhaus, Zeughaus, Zundeltor und Blaubeurer Tor und weiteren Symbolen, allen voran das bekannteste Wahrzeichen und Symbol der Stadt – das beeindruckende Münster. Bedauerlicher Weise hat sich die Mövenpick – Gruppe gegen eine Fortführung am Standort entschieden. In diesem Zusammenhang ist es erfreulich, dass der Hotelbetrieb direkt an der Donau mit insgesamt 6.600 m² Fläche nahtlos weiter geführt wird.

Für Industrie- und Logistikimmobilien bewegen sich die Mieten zwischen 2,50 bis 5,50 EUR pro m² und sind stark abhängig vom Ausstattungsniveau des jeweiligen Gebäudes. Das Angebot an guten Objekten ist knapp bemessen und konzentriert sich nach wie vor auf die Gewebegebiete nahe der A7 und A8. Die Grundstückspreise sind niedrig und bewegen sich zwischen 60 und 130 EUR pro m². Nach eigenen Angaben kann Honold rund 250.000 m² Logistikfläche anbieten sowie auf weitere 80.000 m² Grundstücksfläche zurückgreifen. Derzeit entsteht im direkten Anschluss an dem Hauptsitz der Honold Logistik Gruppe eine neue Bestandsimmobilie mit rund 5.000 qm Logistikfläche. Die WMF wird Mitte 2012 ein Logistikzentrum in Dornstadt in Betrieb nehmen. Auf einem Grundstück von rund 40.000 m² entstehen ca. 27.500 m² Lagerfläche. Die Investition beträgt Greenfield zufolge 14 Millionen Euro. Die zukünftige Ansiedlung von WMF zeige, sei Ulm ein zukunftsträchtiger Standort ist und eine breite Palette an Gewerbegrundstücken für unterschiedliche Nutzungen bietet.

Das Immobilienunternehmen PROQUADRAT widmet sich der Asset-Klasse Immobilien und liefert kompetente Dienstleistungen und fundierte Informationen über den Immobilienmarkt. Die Expertenerhebungen sind eine umfassende und ergiebige Informationsquelle mit wichtigen Erkenntnissen über Marktentwicklungen. Der guten Ordnung halber wird darauf hingewiesen, dass alle Angaben, Daten, Prognosen, Schätzungen, Stellungnahmen und getätigte Aussagen unverbindlich sind und daher keinerlei Garantie oder sonstige Art der Haftung übernommen wird. Unter der Unternehmenswebsite http://www.proquadrat24.de kann man sich ausführlich rund um die Uhr informieren oder den Immobilienexperten direkt kontaktieren.

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