Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 13 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock, Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord, Süd, West und Ost sowie zwischen Städten verschiedener Marktgröße.

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich die deutschen Büromärkte im Laufe des Jahres 2011 trotz der sich verschärfenden Schuldenkrise und der leichten Abkühlung der Wirtschaft positiv entwickelt haben: Insgesamt stellt sich der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den analysierten Bürostandorten im Jahre 2011 auf rd. 3,56 Mio. m² Bürofläche (2010: rd. 3,16 Mio. m²). Damit wurde selbst die optimistische DIP-Halbjahresprognose übertroffen. Im Vorjahresgleich liegt der Büro­flächenumsatz des Jahres 2011 rd. 13% über dem Wert von 2010 und rd. 16% über dem Mittelwert der letzten zehn Jahre (2001 bis 2010: 3,04 Mio. m²).
Das Büroflächenangebot bzw. der Flächenleerstand sank in den analysierten Büro­märkten binnen Jahresfrist auf aktuell rd. 9,38 Mio. m² (Ende 2010: rd. 10,08 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich von 10,2% auf 9,5%.
„Viele Projektentwickler haben aus der dot.com-Krise Anfang des Jahr­tausends gelernt und im Zuge der US-Subprime-Krise zahlreiche Projektentwicklungen gestoppt bzw. verzögert. Dies wirkt sich nun – bei ungebrochen hoher Flächennachfrage – aus Sicht der Vermie­ter positiv auf die Leerstände aus“, erläutert DIP-Sprecher Henrik Hertz und führt weiter aus: „Auf Seiten der Flächen­nachfrager dürfte diese Entwicklung indessen ein geteiltes Echo hervorrufen, da die moderate Bautätigkeit zu ersten Verknappungen an modernen Flächen in guten Lagen und somit zu stei­genden Spitzenmieten führt.“ In den letzten zwölf Monaten stieg die durch­schnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten moderat auf EUR 24,20/m² (2010: EUR 23,90/m²). Dieser Preistrend wird sich 2012 fortsetzen.

DIP-Büromärkte:Größere Umsatzdynamik
In den erfassten deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock, Stuttgart) wurde in 2011 mit rd. 3,56 Mio. m² ein um 13% höherer Büroflächenumsatz (inkl. Eigen­nutzer) als im Vorjahr (2010: rd. 3,16 Mio. m²) erzielt. „Damit zeigten sich die Büromärkte 2011 unbeeindruckt von der verschärften Schulden­krise und ihrer Auswirkungen“, kommentiert DIP-Sprecher Henrik Hertz die positive Umsatzentwicklung.

Die „BIG SEVEN“
In den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) stieg der Büroflächenumsatz mit ca. 3,2 Mio. m² bzw. einem Anteil von rd. 90% der gesamten DIP-Büroflächenumsätze um rd. 13% gegenüber dem Vorjahr (2010: 2,84 Mio. m²).
Der deutschlandweit umsatzstärkste Büromarkt ist 2011 wie in den Vorjahren München mit einem Büroflächenumsatz von rd. 775.000 m² (+29%), gefolgt von Berlin (rd. 572.000 m²; +14%), Hamburg mit rd. 515.000 (+6%). Frankfurt/Main erreicht den vierten „Platz“. Allerdings verfehlt die Mainmetropole mit rd. 410.000 m² das Vorjahresergebnis um rd. 14%.
Düsseldorf erreicht mit rd. 365.000 m² nahezu das letztjährige Um­satzniveau (-3%). Dieses Ergebnis ist umso erfreulicher angesichts der Tatsache, dass das Vorjahresergebnis von einem so nicht duplizierbaren Großabschluss (2010: Vodafone mit ca. 90.000 m²) markant beeinflusst wurde.
Der Stuttgarter Büromarkt schloss nach einem verhaltenen Jahr 2010 wieder zu seiner alten Größe auf: Mit rd. 280.000 m² wurde das Vorjahresergebnis um rd. 53% übertroffen und auch Köln konnte mit einem Flächen­umsatz in der gleichen Größe (rd. 280.000 m²) sein Vorjahresergebnis deutlich um 27% verbessern.

Die sechs DIP-Bürozentren mittlerer Größe
In den übrigen sechs DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2011 zusammen rd. 366.000 m² Bürofläche umgesetzt, etwa 14% mehr als im Vorjahr (2010: rd. 320.000 m²).
Wie in den großen Bürozentren wurden hier in den meisten Städten höhere Flächenumsätze registriert als im Vorjahr. Die größten Zuwächse wurden in Magdeburg (29.500 m²; +97%), Rostock (18.000 m²; +80%), und Leipzig (96.000 m²; +33%) beobachtet.
Während in Dresden der Flächenumsatz binnen Jahresfrist um rd. 8% auf nunmehr 72.000 m² zurückging, stellt er sich in Bremen konstant auf rd. 85.000 m².

Sinkende Büroflächenleerstände
Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen Märkten von rd. 10,08 Mio. m² Ende 2010 um rd. 699.500 m² auf ca. 9,38 Mio. m² Ende 2011 reduziert. Die durchschnittliche Leerstandsquote der 13 DIP-Büromärkte sank damit von 10,2% auf aktuell 9,5%.

Steigende Büromieten
Die nach der Finanzkrise 2008/2009 in der zweiten Jahreshälfte 2010 einsetzende Mietstei­gerungs­­tendenz konnte 2011 vor allem in den begehrten Innen­stadtlagen intensiviert werden:
Die gewichtete Spitzenmiete in den 13 analysierten deutschen Büromärkten stieg in 2011 gegenüber dem Vorjahr um EUR 0,30/m² auf rd. EUR 24,20/m² (2010: ca. EUR 23,90/m²).
Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen erhöhte sich marginal von rd. EUR 15,00/m² im Jahr 2010 auf rd. EUR 15,10/m² im Jahr 2011.

Prognose 2012
„Für 2012 ist aufgrund der Schuldenkrise, der moderaten Abkühlung der Wirtschaft und der damit einhergehend erwarteten Zurückhaltung auf dem Büroflächenmarkt zwar mit einer verhalteneren Mietdynamik zur rechnen, ein Wendepunkt dürfte allerdings noch nicht erreicht sein, so dass sich die Nachfrager weiterhin auf wenn auch nur moderat anziehende Mieten einstellen müssen“, so die Prognose von DIP-Sprecher Henrik Hertz.
Die geringen Büroflächenleerstände in zentralen Lagen, die zunehmende Flächenkonkurrenz durch Wohnungsbauprojekte vor allem in den Wachstumsregionen sowie steigende Herstellungskosten (Baukosten) dürften dazu führen, dass der Druck auf die Büromieten in A-Lagen weiter anhält. Insgesamt sieht Hertz 2012 eine leicht nachlassende Umsatzdynamik in nahezu allen Märkten. „Das verfügbare nachfragegerechte Flächenangebot ist geschrumpft und es fehlen zunehmend attrak­tive Alternativen. Dementsprechend könnte zunehmend die Vertragsverlängerung dem Umzug vorgezogen werden“, so sein Fazit.
Für das Jahr 2012 prognostiziert DIP entsprechend für die 13 analysierten Büromärkte gegenüber 2011 einen moderat auf ca. 3,36 Mio. m² sinkenden Büroflächenumsatz.

DIP – Deutsche Immobilien-Partner
DIP wurde 1988 als Brancheninnovation gegründet und ist als bedeutendster Maklerverbund Deutschlands seitdem kontinuierlich erweitert worden. DIP-Partner sind: AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG, Arnold Hertz & Co. KG, BUM Immobilien, KSK-Immobilien GmbH, Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG, Schneider & Prell Immobilientreuhand AG.
Darüber hinaus ist der DIP-Leistungsumfang sinnvoll um sogenannte „preferred partner“ erweitert worden. Dabei handelt es sich um ARCADIS Deutschland GmbH, RAG Montan Immobilien GmbH, Rödl & Partner ImmoWert GmbH, EBZ Business School GmbH, Bochum und TLG IMMOBILIEN GmbH (Niederlassung Süd).
Mit der praxisbewährten Erweiterung zum Kompetenznetzwerk mit renommierten „klassischen“ Immobiliendienstleistern als DIP-Partnern und Spezialisten aus unterschiedlichen Service-Organisationen als „preferred partners“ bietet DIP seinen Kunden den „Komplettservice rund um die Immobilie und aus einer Hand“.