Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock und Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord, Süd, West und Ost sowie zwischen Städten und Regionen verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich die Unsicherheiten im Zuge der „Konjunkturdelle“ 2012/2013 in moderatem Umfang auf die deutschen Büromärkte ausgewirkt haben:
– Insgesamt stellt sich der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den DIP-Bürostandorten im Jahr 2013 auf rd. 3,34 Mio. m² (2012: rd. 3,48 Mio. m²). Im Vorjahresgleich liegt der Büroflächenumsatz des Jahres 2013 damit 140.000 m² bzw. 4% unter dem Wert von 2012, indessen immer noch 2% über dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2003 bis 2012: ca. 3,27 Mio. m² p. a.).
– Der Büroflächenleerstand sank in den analysierten Büromärkten wie von DIP prognostiziert binnen Jahresfrist um rd. 270.000 m² auf aktuell rd. 8,8 Mio. m² (Ende 2012: rd. 9,1 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich entsprechend von 8,7% auf 8,4%.
– „Die insgesamt geringe spekulative Neubautätigkeit führt mittlerweile zu einer Verknappung an modernen Flächen in begehrten Innenstadtlagen und punktuell zu steigenden Spitzenmieten“, beschreibt DIP-Sprecher Henrik Hertz die aktuelle Marktsituation. Entsprechend stieg die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten in den letzten zwölf Monaten auf EUR 25,30/m² an (2012: EUR 25,00/m²). Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen gab dagegen leicht auf rd. EUR 15,60/m² nach (2012: rd. EUR 15,80/m²).
Büroflächenumsatz in den „Big Seven“
• In den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) gab der Büroflächenumsatz mit rd. 2,9 Mio. m² bzw. einem Anteil von rd. 86% der gesamten DIP-Büroflächenumsätze moderat um 4% gegenüber dem Vorjahr (2012: rd. 3,0 Mio. m²) nach. Gegenüber der insgesamt verhaltenen Umsatzdynamik in den großen Metropolen zeichnen sich Düsseldorf (+16%) und Stuttgart (+32%) durch deutliche Umsatzzuwächse aus
• Der deutschlandweit umsatzstärkste Büromarkt ist 2013 wie in den Vorjahren München mit einem Büroflächenumsatz von rd. 585.000 m² (-17% gegenüber dem Vorjahr), gefolgt von Berlin (rd. 490.000 m²; -17%) und Hamburg mit rd. 450.000 m² (+5%). Dicht dahinter belegt Frankfurt/Main den vierten „Platz“. Allerdings verfehlt die Mainmetropole mit rd. 445.000 m² das Vorjahresergebnis um 12%. Markante Umsatzzuwächse analysiert DIP in Köln (260.000 m²; +6%), Düsseldorf (384.000 m²; +16%) und vor allem in Stuttgart (250.000 m²; +32%).
Büroflächenumsatz in den sieben DIP-Bürozentren mittlerer Größe
• In den übrigen sieben DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2013 zusammen rd. 470.000 m² Bürofläche umgesetzt. Dies sind ebenfalls etwa 4% weniger als im Vorjahr (2012: rd. 490.000 m²). Wie in den großen Bürozentren wurden auch hier unterschiedliche Umsatzentwicklungen registriert
• Höhere Umsätze konnten in Essen (115.000 m²; +40%) und Magdeburg (20.000 m²; +33%) erzielt werden.
• Die größten Umsatzrückgänge wurden dagegen in Leipzig (63.000 m²; -30%), Rostock (8.000 m²; -20%) und Hannover (125.000 m²; -17%) analysiert
• In Nürnberg (60.000 m²) und Dresden (80.000 m²) wurden in etwa genauso viele Büroflächen kontrahiert wie im Vorjahr.
Sinkende Büroflächenleerstände
• In nahezu allen DIP-Büromärkten reduzierten sich die Büroflächenleerstände bzw. blieben stabil (Rostock). Lediglich in Düsseldorf (+10.000 m²), Essen (+31.000 m²) und Hannover (+35.000 m²) erhöhten sich die Angebotsreserven.
• Der Gesamtleerstand sank um rd. 270.000 m² auf aktuell rd. 8,8 Mio. m² (Ende 2012: rd. 9,1 Mio. m²). Die Leerstandsquote reduzierte sich von 8,7% auf 8,4%.
• Den deutlichsten Leerstandsabbau analysiert DIP für Frankfurt/M. (-80.000 m²), gefolgt von Berlin (-70.000 m²) und München (-60.000 m²).
Steigende Spitzenmieten
• Angesichts der Verknappung moderner Flächen in begehrten Innenstadtlagen stieg die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten in den letzten zwölf Monaten von EUR 25,-/m² auf aktuell EUR 25,30/m².
• Den stärksten Anstieg analysiert DIP für Düsseldorf, wo sich die gewichtete Spitzenmiete um ca. 8% auf EUR 27,50/m² erhöhte. Hintergrund sind hier insbesondere Büroflächenabschlüsse in dem Neubauprojekt „Kö-Bogen“ in Top-Citylage. An zweiter Stelle folgt Köln mit einem Anstieg um 7% auf rd. EUR 22,-/m².
• Die bundesweit höchste Spitzenmiete wird indessen unverändert in Frankfurt/M. mit EUR 37,-/m² erzielt.
Prognose und Trends 2014
• Für das Jahr 2014 prognostiziert DIP für die 14 analysierten Büromärkte gegenüber 2013 einen auf ca. 3,6 Mio. m² steigenden Büroflächenumsatz. „Die Beruhigung der europäischen Schuldenkrise und die steigende wirtschaftliche Dynamik in Deutschland mit einem prognostizierten BIP-Wachstum von 1,8% in 2014 werden im Rahmen von Unternehmens- und Flächenexpansionen die Büroflächennachfrage stimulieren und zu einer Erhöhung des Flächenumsatzes in 2014 führen“, begründet DIP-Sprecher Henrik Hertz die Prognose.
• Da das verfügbare nachfragegerechte Büroflächenangebot insbesondere in den Top-Lagen schrumpft (sinkende Leerstände) und sich nach DIP-Analysen keine markante Zunahme der Fertigstellungen in 2014 abzeichnet, besteht für die Spitzenmieten bei adäquatem Angebot weiteres Steigerungspotential.