Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig (jedes Quartal) die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.

Ergebnis der aktuellen Befragung: Der AWI sinkt in der aktuellen Sommerbefragung auf 68,7 Punkte (Frühjahrsbefragung 2014: 69,9 Pkt.), zeigt damit aber unverändert einen Vermieter-/Eigentümermarkt mit steigendem Miet- und Kaufpreisniveau an: Das Marktgleichgewicht liegt zwischen 40 bis 60 Punkten.
Der Rückgang des AWI vollzog sich dabei über alle Wohnlagen. In guten Lagen gab er sogar bereits zum siebten Mal in Folge nach und liegt mit nur noch 67,2 deutlich unter dem Höchststand im Herbst 2012 (80,8) und nähert sich zunehmend dem Marktgleichgewicht. Damit wird immer deutlicher, dass insbesondere in guten Wohnlagen starke Miet- und Kaufpreissteigerungen an Grenzen stoßen.

Für Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ist dies allerdings kein Grund zur „Entwarnung“, denn Miet- und Kaufpreissteigerungen der letzten Jahre führen zu Ausweichreaktionen auf günstigere Wohnlagen. Entsprechend erwartet die Hälfte der Befragungsteilnehmer (50%; Frühjahr 2014: 51%) auch in den einfachen Lagen einen Anstieg des Mietpreisniveaus, d.h. die Situation für Mieter bzw. Erwerbsinteressenten verschärft sich. Dabei profitieren Eigentümer hier zudem besonders vom Abbau der Leerstände ohne substanzielle Verbesserung der Wohnungsqualität.

Eine markante Entspannung für den Wohnungsmarkt sieht Schmidt deshalb nicht: „Insbesondere in Wachstumskernen bleiben Wohnungen in einfachen Lagen knapp.“ Wie in der vorherigen Befragung rechnen 39% der Teilnehmer mit steigenden Investitionen in den Mietwohnungsneubau. Die einfachen Lagen konnten dabei zwar erneut auf mittlerweile 29% zulegen (Frühjahr 2014: 28´%; Winter 2013/´14: 24%; Herbst 2013: 17%). Indessen ist dieser Wert laut Schmidt zu gering, um auf Entspannung zu hoffen.

Fazit Schmidt: „Aktuell profitieren unverändert finanzstarke und urbanorientierte Mieter. Für weniger zahlungskräftige Haushalte wird die Situation immer schwieriger.“

Mietermarkt: Einfache Lagen ziehen nach
• Mit einem Rückgang der Mieten rechnen (über alle Lagen) 8% (Frühjahr 2014: 6%). In einfachen Lagen trifft das auf 7% zu (Winter 2013/´14: 5%). In mittleren Lagen rechneten im Frühjahr 3% der Befragten mit nachgebenden Mieten, aktuell sind es 4%. In guten Lagen können sich mittlerweile 9% vorstellen, dass die Mieten leicht nachgeben (Frühjahr 2014: 8%).
• Steigende Mieten erwarten – ohne Lagedifferenzierung 56% (Frühjahr 2014: 59%). In mittleren Lagen sind es 64% (- 5%-Pkt.) und in guten Lagen 55% (-3%-Pkt.). Selbst in einfachen Lagen erwartet die Hälfte (50%) einen Anstieg der Mietpreise (Frühjahr 2014: 51%).
• Interessant sind die Einschätzungen hinsichtlich der Leerstandsent-wicklung: In den mittleren Lagen gehen 48% der Befragten von einem weiteren Abbau der Leerstände aus (Frühling 2014: 53,5%). In den guten Lagen trifft dies auf 44% der Befragten zu (Frühling 2014: 44,4%) und selbst in den einfachen Lagen erwarten rd. 35% (Frühling 2014: 40,4%) einen Rückgang.
• Der AMI (AENGEVELT-Mietwohnungs-Index) berücksichtigt neben den Mieten außerdem noch Leerstand, Nachfrage und Angebot. Auch hier sind Niveau und Richtung von besonderer Bedeutung: Das Niveau gibt Aufschluss über die Marktrelationen und die Richtung über die Entwicklung.
• In einfachen Lagen ging der lagedifferenzierte AMI zum zweiten Mal zurück und stellt sich aktuell auf 65 Punkte (Frühling 2014: 66,9 Pkt.). In mittleren Lagen gab der lagedifferenzierte AMI ebenfalls zum zweiten Mal in Folge nach auf nun 73,4 Punkte (Frühling 2014: 75,2). In guten Lagen fiel der lagedifferenzierte AMI sogar zum inzwischen sechsten Mal in Folge auf aktuell 68,1 (-1,3 Pkt.). Die Indexwerte in guten Lagen zeigen zwar immer noch einen Vermietermarkt an, der Trend belegt aber, dass die Zuwächse künftig nicht mehr so deutlich ausfallen dürften.

Wohninvestments: Lagedifferenzierte Entwicklungen
• Aus dem AII (AENGEVELT‐Investmentindex-Index) lässt sich bislang kein nachhaltiger Trend ableiten. Seit Frühling 2012 wechselt das Vorzeichen der Veränderungsrate von Quartal zu Quartal und liegt derzeit bei 67,7.
• In guten Lagen (AII-Subindex: 66,4 Pkt.) fiel er zum dritten Mal deutlich, diesmal um 2,3 Punkte nach zuvor bereits – 3,3 Punkte und -1,9 Punkte. In den mittleren Lagen stieg er zum zweiten Mal auf nun 73,1. In den einfachen Lagen zeichnet sich kein Trend ab: Blieb der lagedifferenzierte AII für einfache Lagen zwischen Herbst 2013 und Winter 2013/‘14 stabil, zog er im Frühling 2014 deutlich an (+4,2 Pkt.). Aktuell ist er wieder um 2,1 Punkte auf 60,4 gesunken. Er liegt damit nur noch leicht außerhalb des Marktgleichgewichts.

Fazit
• Die Experten schätzen den Wohninvestmentmarkt immer noch gut, aber deutlich verhaltener ein als in der Vergangenheit. Das betrifft besonders die mittleren und guten Lagen. In diesen Lagen besteht zwar weiterhin ein Marktungleichgewicht zugunsten der Vermieter und Eigentümer, der Trend geht aber eindeutig zurück in Richtung Marktgleichgewicht.
• In guten Lagen sind Mietsteigerungen weitgehend ausgereizt und die Einstiegsfaktoren sehr hoch. Überdurchschnittliche Mietsteigerungen sind deshalb kaum noch möglich. Dies trifft auch auf weitere Renditekontraktionen zu. Der verstärkte Wohnungsneubau schafft zudem Produktkonkurrenz, was sich für die Nachfrager in guten Lagen stabilisierend bis korrigierend auf das Mietniveau auswirkt. In mittleren Lagen ist die Situation ähnlich.
• In einfachen Lagen gibt es offenbar noch Spielräume. Eigentümer in einfachen Lagen profitieren zudem besonders vom Abbau der Leerstände und dies ohne Verbesserung der Wohnungsqualität. Dies birgt die Gefahr, dass zukünftig notwendige Sanierungsmaßnahmen in diesen Lagen unterschätzt werden.
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH wird die Nachfrage nach familienfreundlichen und hochwertigen Wohnungen für die Best Ager weiter steigen. Die Nachfrage nach Geschosswohnungen in einfachen Lagen bzw. in einfacher Qualität wird sinken. Deshalb sollte auch bedacht werden: Was passiert, wenn der Zuzugsstrom abbricht? Es ist fraglich, ob der Großteil der Wohnungen, die es derzeit im Bestand gibt, dann noch den Ansprüchen der Nachfrager genügt.