Prognose 2011
Für das Gesamtjahr 2011 prognostiziert Markus Schmidt, Leiter von AENGEVELT-RESEARCH, einen markttypischen Büroflächenumsatz von rd. 80.000 m², der das Vorjahresniveau um mehr als 10% übertreffen würde.
„Dabei wird das Marktgeschehen aktuell von der Nachfrage in den kleinteiligeren Büroflächensegmenten unter 500 m² geprägt. Großflächige Anmietungen sind dagegen eher selten“, ergänzt Kathleen Haubold, Leiterin Gewerbliche Vermietung von AENGEVELT Leipzig. Dies sei vor allem Folge der noch jungen und damit gemessen am Personalbestand kleinen, indessen noch wachsenden Unternehmen als eine der Hauptnachfrage¬gruppen, erläutert Markus Schmidt diesen Trend.

In Folge der konstanten, häufig expansionsgetriebenen Nachfrage nach marktgerechten Büroflächen im Innenstadt-Bereich bei gleichzeitig geringer Neubautätigkeit sind 1A-Büroflächen in den Leipziger Toplagen aktuell rar. Entsprechend verfestigt sich das derzeitige Spitzenmietenniveau (EUR 12,-/m²). Hierzu Kathleen Haubold: „Wichtig für die Fortsetzung dieses Trends im Spitzensegment ist ein auch künftig am Markt verfügbares entsprechendes Büroflächenangebot. Derweil ist indessen zu befürchten, dass bei hochwertigen Flächengesuchen Abstriche gemacht werden müssen, da die gesuchten Zuschnitte, Flächengrößen und Qualitäten in den nachgefragten Innenstadt-Lagen nicht immer verfügbar sind.“

Dominierende Nachfrage von Dienstleistern
– Im ersten Halbjahr 2011 stellten unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister wie bereits 2010 (64%) die bedeutendste Nachfrage-gruppe dar. Durch sie wurden in den ersten sechs Monaten dieses Jahres rd. 21.800 m² Bürofläche umgesetzt. Dies entspricht einem Anteil von rd. 57% am gesamten Flächenumsatz des Leipziger Büromarktes.
– Eine rege Nachfrage wurde im ersten Halbjahr 2011 zudem durch die Medien- und Kommunikationsunternehmen generiert. Rd. 7.500 m² Bürofläche bzw. 20% des gesamten Flächenumsatzes entfielen auf diesen Sektor. Im Gesamtjahr 2010 entfielen auf diese Gruppe rd. 18%.
– Die Gruppe der sonstigen Nachfrager, denen auch Energie-unternehmen zugeordnet sind, kontrahierte im ersten Halbjahr 2011 rd. 14% des gesamten Leipziger Flächenumsatzes. Der Flächenumsatz belief sich auf rd. 5.300 m² Bürofläche. Hierzu Schmidt: „Im Vergleich zur Umsatzquote im Jahr 2010 (7%) zeigt sich, dass Leipzig besonders vom neuen Energiewandel profitiert.“
– Vereine und Verbände sowie die Öffentliche Hand spielten im bisherigen Jahresverlauf 2011 eine relativ geringe Rolle: Nur rd. 8% bzw. 3.000 m² wurden durch sie umgesetzt. Im Gesamtjahr 2010 entfiel auf diese Gruppe indessen ein noch geringerer Marktanteil von rd. 5%.
– Noch verhaltener fiel im ersten Halbjahr 2011 der Marktanteil von Finanzdienstleistern und Versicherungen mit rd. 800 m² aus. Im Vergleich zu der ohnehin schon geringen Vorjahresquote (4%) bedeutet dies eine weitere Halbierung auf lediglich 2% des Flächenumsatzes.

Umsatz nach Lagen
– In Leipzig konzentrierte sich die Büroflächennachfrage im ersten Halbjahr 2011 vor allem auf die die Cityrandbereiche. Hier wurde ein Umsatzanteil von rd. 66% bzw. gut 25.300 m² Bürofläche kontrahiert (2010: 75%).
– Auf die reinen Innenstadtlagen entfielen rd. 27% bzw. 10.500 m² und auf die Ringlagen rd. 4% bzw. 1.600 m².

Verringerung marktaktiver Angebotsüberhänge
– Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) wurde binnen Jahresfrist erneut abgebaut und stellt sich aktuell auf rd. 570.000 m² (Ende Juni 2010: rd. 610.000 m²).
– Die nominelle Leerstandsquote hat sich mit aktuell 17,1% deutlich verringert (Mitte 2009: 21,4% bzw. Mitte 2010 18,1%)
– Da in Leipzig die Zahl der fertiggestellten Neubauflächen analog zum Vorjahr auch 2011 äußerst gering ausfällt und auch nicht absehbar ist, wann die früheren Flächen der Technischen Ämter wieder markttüchtig sein werden, prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren moderaten Abbau der Leerstände in den nächsten Monaten.

Mieten in A-Lagen mit nachfragegerechter Ausstattung ziehen an
– Die Spitzenmiete für Büroflächen hat sich im Vergleich zum Vorjahres-zeitraum auf aktuell EUR 12,-/m² eingependelt. Auch wenn sich in diesem Preissegment grundsätzlich keine Entspannung abzeichnet, ist es möglich, dass in den nächsten Quartalen kein Abschluss in dieser Höhe erzielt wird. „Dies ist“, so Haubold, „indessen nicht die Folge verminderter Zahlungsbereitschaft, sondern vor allem des fehlenden Angebots an entsprechenden Flächen.“
– Auch die mittleren Mieten in City-Lagen stellen sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum unverändert auf ca. EUR 7,90/ m². Dieses Miet-preisniveau analysiert AENGEVELT-RESEARCH nahezu gleichbleibend seit 2009, nachdem es ab Ende Juni 2008 sprunghaft von ca. EUR 6,80 /m² auf diesen Wert gestiegen ist.
– Die stadtweite Durchschnittsmiete liegt derzeit bei rd. EUR 6,20/m².

Trend
Für die Nachfragentwicklung bestehen in Leipzig kurz- und mittelfristig vergleichbar günstige Rahmenbedingungen, sowohl von Seiten des Flächen-angebots als auch hinsichtlich der Mietkonditionen. „Allerdings sind zukünftig unter Berücksichtigung der geringen Fertigstellungen in den nachgefragten Lagen bei entsprechend moderner Büroausstattung anzieh¬ende Mietpreisforderungen zu erwarten“, prognostiziert Markus Schmidt.

„Grundsätzlich lassen sich Mietsteigerungen indessen nur bei entsprech¬ender Objekt- und Lagequalität durchsetzen“, schränkt Kathleen Haubold ein. Deshalb sei es auch falsch, allein aufgrund des rein quantitativen Leer¬stands nicht in Leipzig zu investieren und dabei den hohen Nachfragebedarf nach modernen Büroflächen in den Innenstadtlagen zu vernachlässigen. „Dabei sollte die aktuelle Entwicklung vor allem Entwickler optimistisch stimmen“, ergänzt Schmidt, denn mehr als die Hälfte der im ersten Halbjahr 2010 umgesetzten Flächen (56%) seien Folge von Unternehmens-Expansionen bzw. -Neuansiedlungen.

AENGEVELT IMMOBILIEN ist Mitbegründer von Deutschlands bedeutendstem Maklerverbund DIP – Deutsche Immobilien-Partner.