Berlin – die Entwicklungs-Hauptstadt Europas?
Während London unter der Brexit-Ankündigung von Investoren zurückhaltender betrachtet wird und Paris trotz Metropolengröße unter der verhaltenen Wirtschaftsentwicklung im Land leidet, wächst Berlin in politischer und wirtschaftlicher Hinsicht auch 2016 weiter in die Rolle einer dritten europäischen Gateway-Metropole hinein:
• Mit de facto 3,6 Millionen aktuellen Bewohnern und anhaltender Zuwanderung steigen die Chancen, dass Berlin bis 2030 die 4-Millionen-Einwohner-Marke durchbricht.
• Auch die Wirtschaftsleistung stieg in Berlin stärker als im Bundesschnitt, und der Tourismus verbleibt auf hohem Niveau. Entsprechend nahm die Beschäftigung weiter zu.
• Diesem Anspruch konnten Wohnungs- und Gewerbebau kaum folgen, so dass im weiterhin zinsgünstigen Umfeld die Kauf- und Mietpreise für Immobilien weiter deutlich stiegen, die Renditen und Leerstände sanken.
• Am Berliner Büromarkt trugen Dienstleister, Gründer und Wachstumsunternehmen in digitalen Zukunftsbranchen auch 2016 stark zum Büroflächenbedarf bei, ergänzt durch Bundes- und Landesbehörden, die mit überdurchschnittlichen Eigenentwicklungen bzw. Anmietungen ins Rampenlicht traten.

Büromarkt: Nah am Rekord?
• Der Büroflächenumsatz der ersten neun Monate lag 2016 ähnlich hoch wie im Rekordjahr 2015, und die aktuellen Vertragsverhandlungen boomen, so dass ein erneut weit überdurchschnittliches Ergebnis und – bei entsprechendem Jahresendspurt – sogar das Allzeit-Hoch von 2015 (854.000m²) nahezu erreicht werden könnte.
• Parallel dazu sinkt der Büroflächenleerstand weiter: Mit 900.000 m² bzw. unter 5% des Gesamtbüroflächenbestandes steht nur noch ein Angebot – vor allem einfacherer und daher günstigerer Flächen in Cityrandlagen – im Umfang eines einzigen (Rekord-)Jahresumsatzes zur Verfügung.
Dazu Dipl.-Kfm. Peter Starke, langjähriger Leiter der Niederlassung Berlin: „Vor diesem Hintergrund bietet sich Developern aktuell die Chance, auch ohne markante Vorvermietungsquoten hochwertige Flächen in zentralen Citylagen wie Hauptbahnhof/Europacity und Mediaspree, aber auch in Adlershof zu realisieren, zumal die Flächenverknappung in zentralen Citylagen weiter zunimmt. Hinzu kommt, dass die Banken vereinzelt bereit sind, in Berlin bei stimmigen Rahmenbedingungen auch spekulative Büroprojekte zu finanzieren.“
• Aufgrund der aktuellen Marktsituation verlagert sich das Vermietungsgeschehen in die erweiterte Innenstadt innerhalb des S-Bahn-Rings sowie in peripherere Lagen. Die Spitzen- und Durchschnittsmieten steigen weiter an, erstere, insbesondere auch aufgrund von An- und Vorvermietungen in neu entwickelten hochwertigen Objekten. „Dabei greifen die Zukunftsbranchen der Medien-, Informations- und Kommunikations-Wirtschaft, einschließlich Fintechs/Proptechs, weiterhin besonders gerne auf industrielle Konversionsflächen mit ihrem speziellen architektonischen Loft-Charme zurück, während Coworking-Anbieter eher die arrivierten zentralen Lagen bevorzugen“, so Starkes Beobachtungen.

Investmentmarkt bleibt auf hohem Niveau
• Der Berliner Gewerbeinvestmentmarkt wurde 2016 bisher nicht von Rekord-Einzeltransaktionen wie das in 2015 getätigte Gewerbeinvestment des Potsdamer Platz-Ensembles geprägt. Zudem zeichnet sich angesichts mangelnder alternativer Anlagemöglichkeiten eine markante Angebotsverknappung marktgerechter Immobilienprodukte ab. Dies schlägt sich in Berlin in einem deutlich geringeren Transaktionsvolumen als 2015 (rd. EUR 7,8 Mrd.) nieder. AENGEVELT rechnet 2016 mit einem Geldumsatz deutlich über EUR 5 Mrd., der damit erneut überdurchschnittlich sein wird.
• Angesichts der hohen Nachfrage sind die Spitzenrenditen im Core-Segment in Berlin weiter gesunken und erreichen inzwischen Kaufpreismultiplikatoren bis zum 30-fachen der Jahresnettokaltmiete.
Dazu Starke: „In den Top-Lagen erwerben daher vor allem kapitalsichernde Privatinvestoren, Family Offices und Pensionskassen – soweit Angebote verfügbar sind.“
• Auch am Berliner Wohninvestmentmarkt sorgt das anhaltend niedrige Zinsniveau alternativer Kapitalanlagen ungeachtet allgemein beginnender Ängste vor einer Preisblasenbildung für ein reges Marktgeschehen, zumal sich breite Expertenkreise und Marktteilnehmer einig sind, dass für Berlin angesichts solider Fundamentaldaten keine Blasengefahr besteht:
– Auch wenn die Wohnungsfertigstellungen anziehen und in 2016 einen langjährigen Spitzenwert von voraussichtlich mehr als 17.000 Wohnungen erreichen, werden diese angesichts der hohen Nachfrage zügig vom Wohnungsmarkt absorbiert.
– Die Neubau-Offensive der städtischen Gesellschaften wird erst sukzessive greifen, derzeit steigen zuerst die Genehmigungszahlen analog dem Bundestrend. Zwar sind die Neuvermietungs-Mieten nicht von der Mietpreisbremse betroffen. Dennoch sinken die Renditen weiter bei knapper werdendem Angebot.
– Insgesamt bleibt abzuwarten, ob die von AENGEVELT rechnerisch bis 2030 benötigten 250.000 neuen Wohnungen in Berlin entstehen und ausreichend zu „erschwinglichen“ Mietpreisen angeboten werden.

Ausblick 2017

Büromarkt
Die Aussichten des Berliner Büromarktes bleiben weiterhin sehr gut. Auch 2017 ist von einem dynamischen Marktgeschehen und einem überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz auszugehen.
Gleichzeitig setzen sich Dezentralisierung und weiterer Leerstandsabbau sowie zunehmend innerstädtische Projektentwicklungen mit höherem spekulativem Anteil als Trends fort. Dadurch werden die durchschnittliche Büromiete über ganz Berlin sowie die Spitzenmiete voraussichtlich weiter steigen.

Investmentmarkt
„Berlin bleibt als Wachstumsregion mit Perspektive auch 2017 einer der international meistnachgefragten deutschen Investment-Standorte“, beschreibt Peter Starke die Perspektiven für den Berliner Investmentmarkt und führt weiter aus: „Angesichts niedriger Spitzenrenditen auf internationalem Metropolen-Niveau steigt in Berlin das Nachfrageinteresse an Objekten mit Leerständen, in Nebenlagen oder mit wertsteigernden Planungs-/Modernisierungspotentialen.“

Fazit
Für 2017 erwartet AENGEVELT ein weiterhin dynamisches Marktgeschehen bei anhaltend hoher Nachfrage nach Berliner Investment- und Mietobjekten sowohl im Wohnungs- wie auch im Gewerbebereich.
Dies führt zu einem anhaltend hohem Preisniveau, insbesondere für qualifizierte Baugrundstücke. Vor diesem Hintergrund sind Politik und Stadtverwaltung gefordert, die baurechtlichen Rahmenbedingungen zu schaffen, um auf den vorhandenen Grundstücken höhere Auslastungen und zügige Genehmigungsverfahren zu gewährleisten.