Dresden: Entwicklung nachhaltig positiv
Ungeachtet der gedrosselten Weltkonjunktur und der Mikroelektronik-Krise, die auch Dresden zwischen 2009 und 2012 nicht verschonte, sind die Entwicklungen in der Elbmetropole u.a. dank der hervorragenden Hochschul- und Wissenschaftslandschaft und der Attraktivität als Lebens- und Wohnstandort nachhaltig positiv. Das spiegelt sich in mehreren Kennziffern wider:
• So wuchs die Dresdner Bevölkerung binnen fünf Jahren um rd. 13.500 Menschen auf aktuell rd. 526.000 Einwohner.
• Auch die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftig­ten erhöhte sich seit 2008, und zwar um rd. 9.000 bzw. 5% auf rd. 235.000 im Jahr 2013. Analog dazu sank die Arbeitslosenquote im gleichen Zeitraum von 10,4% auf 8,2%.
• „Die Perspektiven für Dresden sind aufgrund des relativ hohen Industriebesatzes – Stichwort Exportdynamik – in Kombination mit der TU Dresden als Impulsgeber für Innovationen und Reservoir für hochqualifizierte Nachwuchskräfte günstig und fördern auch das Immobilienmarktgeschehen“, so das Fazit von Ullrich Müller, Niederlassungsleiter AENGEVELT IMMOBILIEN Dresden.

Büromarkt robust
• In Dresden wurden innerhalb der ersten drei Quartale 2013 rd. 50.000 m² Bürofläche umgesetzt. Der Flächenumsatz lag damit leicht über dem Vorjahreswert (I.-III. Quartal 2012: 49.000 m²) als auch über dem Mittelwert der letzten fünf Jahre (Ø I.-III. Quartal 2008 bis 2012: 47.000 m²). • Der Flächenumsatz für das Gesamtjahr 2013 wird nach jetzigem Analysestand einen Wert von rd. 80.000 m² erreichen“, sagt Ullrich Müller und ergänzt: „Das entspricht dem Vorjahresergebnis und dem 5 Jahres-Mittel und belegt damit einmal mehr seine Robustheit.“
• Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil das Marktgeschehen dabei vor allem von kleinen bzw. kleineren Flächengesuchen dominiert wird, während Mietvertragsabschlüsse > 1.000 m² eher selten sind bzw. wenn, dann im Zuge von Eigennutzerentscheidungen kontrahiert werden.

Hohe Investmentnachfrage und steigende Einstiegsfaktoren
• „Dresdens Investmentmarkt wird aktuell von der steigenden Wohnungsnachfrage und damit verbunden einer zunehmenden Nachfrage im Wohninvestmentsegment geprägt“, beschreibt Ullrich Müller das Marktgeschehen.
• So stiegen im ersten Halbjahr 2013 die Geldumsätze aus Verkäufen von Mietzinshäusern und Wohnanlagen gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich um 70% auf rd. EUR 170 Mio.
• Noch erfreulicher ist die Entwicklung im Bereich der unbebauten Grundstücke: Hier wurde bereits im ersten Halbjahr 2013 mit rd. EUR 96 Mio. in etwa das Transaktionsvolumen des Gesamtjahres 2012 erzielt. Auch hier dominierte der Geschosswohnungsbau mit rd. EUR 45 Mio., indessen legten auch Grundstücksverkäufe für gewerbliche Nutzungen deutlich auf mehr als EUR 30 Mio. zu.
Dazu Müller: „Vor dem Hintergrund typischer Fertigstellungszyklen zeichnet sich damit bereits heute ein steigendes Neubauvolumen im wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Bereich ab 2015 ab und macht damit Hoffnung auf ein wachsendes Investment-Angebot.“
• Damit spielt er auf das in Dresden wie auch andernorts knappe Angebot der von Investoren vorrangig gesuchten Core-Objekte an, was im Jahresverlauf zu weiter sinkenden Renditen geführt hat. So ist die Spitzenrendite für Wohnobjekte in Dresden um 20 Basispunkte auf rd. 5,5% gesunken. Damit ist Dresden im bundesweiten Vergleich indessen immer noch ausgesprochen attraktiv – in Berlin liegt die Spitzenrendite für Bestandswohnimmobilien z.B. unter 4%.
• Insgesamt ist Ullrich Müller nach jetzigem Analysestand optimistisch, dass der Dresdner Grundstücksmarkt auch 2013 die 1-Milliarden-Euro-Marke wieder „knackt“.

Ausblick 201
• Büromarkt
Aktuell sind zwei z.T. gegenläufige Trends zu beobachten, die sich auch 2014 fortsetzen werden: Zum einen weichen die ersten Nachfrager von Büroflächen kosten- und angebotsbedingt auf preisgünstigere b-Flächen und b-Lagen aus. Zudem verstärkt die hohe Wohnungsnachfrage im Segment sanierungsbedürftiger Büroflächen die Prüfung zur Änderung in nachfrageintensive Nutzungen wie z.B. Studentenapartments, altengerechtes Wohnen etc. „Besonders am unteren Preisband wird es deshalb am Dresdner Büromarkt immer enger“, so das Fazit von Ullrich Müller.
• Investmentmarkt
Angesichts der Fokussierung der Investorennachfrage auf Core-Objekte in den deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sind die Spitzenrenditen dort in den letzten Jahren auf bzw. z.T. sogar deutlich unter 5% gesunken. Aus diesem Grund rücken andere wachstumsstarke Städte wie Dresden zunehmend in den Fokus der Investoren, zumal die Landeshauptstadt weiterhin ein Standort mit insgesamt ausgesprochen gutem Rendite-Risiko-Potential ist.
Hinzu kommt, dass Investoren inzwischen in Dresden für marktgängige Objekte mit guten Vermietungsquoten und schlüssigen Exit-Optionen Einstiegsfaktoren bis zum 18-fachen der Jahreskaltmiete akzeptieren und auf der anderen Seite Eigentümer bzw. Bestandshalter bereit sind, zu diesen Faktoren zu verkaufen. „Das sind positive Perspektiven für das Geschehen am Dresdner Investmentmarkt im kommenden Jahr“, freut sich Müller.