2016 gab der Geldumsatz aus konventionellen Immobilienverkäufen (Asset-Deals) am Düsseldorfer Grundstücksmarkt gegenüber dem Vorjahr moderat um 5% auf rd. EUR 4,13 Mrd. nach (2015: rd. EUR 4,33 Mrd.). Das Ergebnis ist das vierthöchste der letzten 25 Jahre und übertrifft den Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2006-2015: EUR 3,36 Mrd.) um markante EUR 770 Mio. bzw. 23%.
Hinzu kommen nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH noch rd. EUR 634 Mio. mittels Verkauf von Unternehmens-/Gesellschaftsanteilen, so genannten Share-Deals (2015: rd. EUR 520 Mio.).
Das Gesamttransaktionsvolumen am Düsseldorfer Grundstücksmarkt summiert sich damit 2016 auf insgesamt EUR 4,76 Mrd. und knüpft damit mit einem moderaten Delta von EUR 90 Mio. an den Rekordwert des Jahres 2015 (EUR 4,85 Mrd.) an.

Von dem Transaktionsvolumen aus Grundstücksverkäufen (Asset-Deals, bebaut und unbebaut) in Höhe von rd. EUR 4,13 Mrd. entfielen in 2016:
• rd. EUR 2,62 Mrd. auf bebaute Grundstücke (2015: rd. EUR 2,68 Mrd.) = -2%
• rd. EUR 290 Mio. auf unbebaute Grundstücke (2015: rd. EUR 370 Mio.) = -22%
• rd. EUR 1.109 Mio. auf Wohn- und Teileigentum (2015: rd. EUR 905 Mio.) = +23%

Die Anzahl der Erwerbsvorgänge 2016 ist mit insgesamt 5.015 Kauffällen gegenüber dem Vorjahr (2015: 4.675) um 7% gestiegen. Dies entspricht der Marktdynamik der jüngsten Dekade (Ø 2006-2015: 5.083 Notarverträge p.a.).

Düsseldorfer Markt für Immobilien-Investments leicht rückläufig
2016 lag der am Düsseldorfer Investmentmarkt (Gewerbe- und Wohninvestments) erzielte Geldumsatz (Asset- und Share-Deals) nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit rd. EUR 2,97 Mrd. moderate 6% unter dem Vorjahresergebnis (2015: rd. EUR 3,17 Mrd.). Der Rückgang ist auf geringere Umsätze im Bereich der Asset-Deals (2016: EUR 2,34 Mrd.; 2015: EUR 2,65 Mrd.) zurückzuführen, die damit indessen immer noch markant um rd. EUR 320 Mio. über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2006-2015: rd. EUR 2,02 Mrd.) liegen, während die Share-Deals um EUR 114 Mio. auf EUR 634 Mio. gestiegen sind.

Beim Rückgang des Transaktionsvolumens aus konventionellen Immobilienver­käufen gab es unterschiedliche Entwicklungen innerhalb der einzelnen Investmentsegmente:
• Im Marktbereich Wohninvestments zog das Transaktionsvolumen 2016 um 24% von EUR 578 Mio. in 2015 auf EUR 715 Mio. in 2016 an und erreicht damit nahezu den Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2006-2015: EUR 735 Mio. p.a.).
Der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall stieg bei 364 Kauffällen (2015: 389 = -6%) von rd. EUR 1,49 Mio. auf rd. EUR 1,96 Mio. an.
• Am gewerblichen Investmentmarkt wurden 2016 in Düsseldorf rd. EUR 1,62 Mrd. umgesetzt. Dies entspricht einem Rückgang um 22% gegenüber dem hohen Vorjahresergebnis (2015: EUR 2,07 Mrd.). Der Wert liegt indessen rd. 27% über dem jüngsten 10-Jahres-Mittel (Ø 2006-2015: rd. EUR 1,28 Mrd. p. a.).
Die Anzahl der Grundstücksverkäufe gewerblicher Investmentobjekte übertraf mit 162 Kauffällen das Vorjahresniveau (2015: 150 Kauffälle). Das mittlere Umsatzvolumen je Verkauf sank von rd. EUR 13,8 Mio. auf ca. EUR 10 Mio.
• Im Investmentsegment Büro- und Geschäftshäuser erhöhte sich das Transaktions­volumen (Asset-Deals) von EUR 908 Mio. auf EUR 1,07 Mrd. Da indessen die Zahl der Kauffälle um 41% von 58 auf 82 gestiegen ist, sank der mittlere Kaufpreis je Erwerbsfall auf EUR 13 Mio. (2015: EUR 15,7 Mio.).

Ausländische Investoren
Während im Jahr 2009 nach Markterhebungen von AENGEVELT-RESEARCH nur noch rd. 2% des Transaktionsvolumens auf Investoren aus dem Ausland entfielen, stieg ihr Anteil auf Käuferseite bis auf 54% in 2015. 2016 fiel ihre Quote mit 43% etwas niedriger aus. Auf Verkäuferseite lag der entsprechende Anteil im Berichtsjahr bei 25% (2015: 47%).

Renditen geben weiter nach
Die Auswirkungen der positiven Konjunkturentwicklung seit 2010 – ungeachtet der temporären Abschwächung um die Jahreswende 2012/2013 – und der starken Nachfrage nach Core-Objekten zeigen sich besonders deutlich in der Entwicklung der Kaufpreisfaktoren für hochwertige Büro- und Geschäftshäuser:
• In den Top-Lagen in Düsseldorf sinken die Renditen seit Ende 2009. Für erstklassige Immobilien in Top-Lage liegt die aktuelle Spitzenverzinsung bei vollkommen stimmigen Qualitätsparametern bei 4,1% für Büroobjekte und für Geschäftshäuser bei 3,8% (Anfang 2016: 4,35% bzw. 4,1%).
• Demgegenüber bewegen sich die Bruttoanfangsrenditen für Bestands-Mietwohnhäuser (Zinshäuser) aktuell zwischen 4,25% und 5,5% (Anfang 2016: 4,55% und 5,9%) und gaben damit gegenüber dem Vorjahr nochmals sowohl am oberen als auch am unteren Renditerand nach. Im Mehrfamilienhaus-Neubau stellt sich die Anfangsverzinsung auf 4,0% bis 5,0% (Anfang 2016: 4,0% bis 5,25).

Trends und Ausblick 2017
• Angesichts anhaltend hoher Liquidität besteht weiterhin Anlagebedarf; hier bleibt Düsseldorf eines der bevorzugten Anlageziele in Deutschland.
• Für 2017 hält AENGEVELT-RESEARCH entsprechend ein Transaktionsvolumen am Düsseldorfer Grundstücksmarkt (Asset-Deals) um EUR 4 Mrd. für möglich (2016: EUR 4,13 Mrd.).
• Gefragt bleiben sicherheitsorientierte Immobilieninvestments angesichts eines fortge­setzten Mangels an marktadäquaten Alternativanlagen im Rahmen historisch niedriger Kapitalmarktzinsen.
• Aufgrund von Objektknappheit ist am Düsseldorfer Investmentmarkt eine stärkere Hinwendung zu Core-Plus-Produkten sowie Value-Add-Bestandsimmobilien festzustellen.
• Das Düsseldorfer Wohninvestmentsegment profitiert vom anhaltenden Einwohner- und Haushaltswachstum mit weiterhin hoher Nachfrage.
• Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH stabile bis moderat weiter sinkende Renditen.