Dresden ist das politische und zugleich touristische Zentrum Sachsens und gehört zu den beliebtesten Handelsstandorten Ostdeutschlands. Das zeigt sich u.a. an der Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes in Dresden: Dieser legte binnen Jahresfrist um mehr als EUR 150 Mio. bzw. 4,8% auf EUR 3,24 Mrd. zu (2015: EUR 3,08 Mrd.). Das ist der höchste Anstieg aller Großstädte in Mitteldeutschland, gefolgt von Leipzig (+4,4% auf EUR 2,92 Mrd.). Zum Vergleich: Der bundesweite Einzelhandelsumsatz erhöhte sich 2016 lediglich um etwa 2,5% auf rd. EUR 486 Mrd.
Betrachtet man zudem die Umsatzentwicklung seit 2011, legte Dresden sogar um knapp 30%, während es in Leipzig nur rd. 7% waren.
Auch hinsichtlich der einzelhandelsrelevanten Kennziffern (Bund = 100) „Umsatz“ (103,7; 2015: 102)) und „Kaufkraft“ (94,8; 2015: 94,6) – jeweils pro Kopf – sowie „Zentralität“ (109,4; 2015: 107,9) konnte sich Dresden weiter verbessern und liegt klar vor Leipzig (Umsatz: 92,2; Kaufkraft: 92,5; Zentralität: 99,7). Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH besteht indessen im Vergleich mit anderen B-Städten in Ost- und Westdeutschland wie z.B. Chemnitz, Erfurt, Kiel, Mainz oder Wiesbaden noch Steigerungspotential.

Ungeachtet dessen ist die Einzelhandelsspitzenmiete in Dresden als zweitteuerstem Einzelhandelsstandort in Ostdeutschland mit EUR 110,-/m² markant niedriger als in Leipzig (EUR 140,-/m²) und verfügt damit über ein weiterhin moderates, ansiedlungsfreundliches Mietpreisniveau. Dies bestätigen Ansiedlungen nationaler und internationaler Marken wie z.B. „Primark“ oder auch des französischen Einrichtungshauses „Maisons du Monde“, das vor weniger als einem Monat in der Prager Straße 11 eröffnet hat.

Nach Fertigstellung des „Prager Carrée“ in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof in 2016, mit der die innerstädtische Einzelhandelsvielfalt um weitere 5.800 m² Einzelhandelsfläche gewachsen ist, folgen weitere Neubauprojekte um die Prager Straße und am Alt- und Neumarkt, wie z.B. das “Moritzhaus“ und das “Palais City One“, die mittelfristig das Gesamtbild des Einkaufsensembles weiter veredeln werden. Die dadurch zusätzlich angezogenen Einzelhändler werden sich weiter verstärkend auf die Nachfrage und in absehbarer Zeit auch positiv auf das Mietniveau auswirken.

Dresdner innerstädtische Einkaufslagen
• Dresden verfügt über insgesamt etwa 950.000 m² Einzelhandelsfläche. Die innerstädtische Verkaufsfläche beläuft sich dabei auf etwa 220.000 m². Dazu gehören u.a. auch die Shopping-Center “Altmarkt Galerie“ und “Centrum-Galerie“. Entsprechend wird ein bedeutender Teil des städtischen Einzelhandelsumsatzes von EUR 3,24 Mrd. (2016) in den Innenstadtlagen erwirtschaftet und unterstreicht somit die Bedeutung der Citylagen für den Einzelhandelsstandort.
• Prager Straße: Die Prager Straße ist die Einkaufsstraße in der Altstadt. In keiner anderen Dresdner Straße sind der Shopping-Center-Besatz und der Filialisierungsgrad so hoch. Im nördlichen Teil der Prager Straße – ab „Centrum Galerie“ – ist die Fluktuation der Händler gering. Dafür ist hier die Miete für Handelsflächen am höchsten. Im südlichen und mittleren Teil relativiert sich die Attraktivität der Prager Straße. Die Lagequalität im mittleren Teil der Prager Straße verbessert sich indessen nach der konzeptionellen Modernisierung der „Centrum Galerie“ mit Ansiedlung u.a. von Primark zunehmend. Mit dem 2016 erfolgten Lückenschluss des „Prager Carrés“ mit knapp 6.000 m² Verkaufsfläche ist außerdem die Lauflage durch eine attraktive Durchgängigkeit der Einkaufsmöglichkeiten vom Dresdner Hauptbahnhof bis in die Altstadt hinein aufgewertet und vitalisiert worden.
• Altmarkt: An die Prager Straße/Seestraße schließt der Altmarkt als Mittelpunkt der historischen Altstadt an. Direkt am Platz und in den angrenzenden Straßen und Gassen bietet sich eine Vielzahl an attraktiven Shoppingangeboten und Gastronomien. Von kleinen Concept-Stores über Warenhäuser bis hin zur eher konsumorientierten „Altmarkt-Galerie“, die in dem Erweiterungsteil auch einzelne höherwertige Sortimente bietet, lädt dieses sehr ansprechende Quartier Dresdner und Touristen zum Bummeln und Einkaufen ein. Das Mietniveau rangiert unter den Dresdner Lagen – gemessen an den Spitzenmieten – neben den Einzelhandels-Standorten „An der Frauenkirche“ und „Innere Neustadt“ auf dem zweiten Platz (A-Lage).
• Neumarkt bzw. „An der Frauenkirche“: Hier handelt es sich nördlich des Altmarkts um ein Quartier mit gelungener Rekonstruktion historischer Leitbauten. Neue Quartiere werden nicht nur Wohn-, sondern auch Büro- und Gewerbeflächen in eher kleinteiliger Mischung bringen und letzte Lücken des Ensembles rund um die Frauenkirche, welche als Touristenmagnet wirkt, schließen. Die Spitzenmieten liegen hier entsprechend mit derzeit etwa EUR 100,-/m² nur knapp unter den Top-Mieten in der Prager Straße.

Dresdner Einzelhandelsmieten
• Die TOP-A-Lage ist räumlich eng begrenzt, dementsprechend steht dem knappen Angebot eine rege Nachfrage gegenüber. Aktuell werden für Top-Flächen in bester Lage (nördliche Prager Straße) Spitzenmieten von rd. EUR 110,- /m² Verkaufsfläche erzielt.
• Die A-Lage ist neben der Top-A-Lage durch eine hohe Passantenfrequenz mit hoher Kaufbereitschaft gekennzeichnet (z.B. Teilbereiche der mittleren Prager Straße und Altmarkt). Der Wettbewerb um Ladenflächen ist hoch, aber geringer als in der Top-A-Lage. In der Spitze erreichen die Mieten in Dresdner A-Lagen stabil bis zu EUR 80,-/m² Verkaufsfläche, die günstigsten Flächen ca. EUR 55,-/m².
• Darüber hinaus belaufen sich die mittleren Mieten in den B-Lagen (z.B. Seestraße, Wilsdruffer Straße – westlicher Teil und am Hauptbahnhof) auf maßvolle EUR 20,- bis 30,-/m². Gründe sind vor allem die geringeren Frequenzen der Laufkundschaft.
• Für die verschiedenen Stadtteilzentren (z.B. Schillerplatz, Fetscherplatz, Löbtau Center), belaufen sich die Einzelhandelsmieten zwischen EUR 10,- bis 20,-/ m². Spitzenmieten stellen sich in Abhängigkeit zur Standortqualität auf bis zu EUR 25,-/ m².
• Andere sogenannte Non-Food-Retailer, die zumeist in einfacheren Lagen zu finden sind, weisen aktuell eine mittlere Miete von EUR 9,-/ m² auf. Discounter und andere Food-Retailer zahlen zurzeit etwa EUR 17,-/ m².
• Die am Stadtrand gelegenen und stark frequentierten Einkaufszentren, wie z.B. „Elbepark“ oder „Kaufpark Nickern“, weisen Mieten zwischen EUR 20,- bis zu 35,-/m² aus.

Trends 2017-2018
• Die Fokussierung der Stadtplanung auf die Altstadt stärkt die Innenstadt nachhaltig und führt auch in Zukunft zu einer hohen Nachfrage nach Einzelhandelsflächen insbesondere in Top-A-Lage.
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH auch für die mittlere Zukunft eine dynamische Einzelhandelsentwicklung in Dresden. Dafür sprechen u.a. das anhaltende Wachstum der Bevölkerungszahl und die damit verbundene Zunahme der absoluten Kaufkraft sowie die weitere Zunahme des Beschäftigungsniveaus sowie die anhaltende Bedeutung des boomenden Dresden- und Sachsen-Tourismus. Die Gästezahl wird unabhängig von möglichen temporären Einflüssen nach einschlägigen Analysen auf hohem Niveau weiter steigen. Das bindet und lenkt verstärkt externe Kaufkraft nach Dresden.
• Vor diesem Hintergrund erwartet AENGEVELT-RESEARCH in den nächsten Jahren eine ausgesprochen stabile bis moderat dynamische Mietenentwicklung. Insbesondere in den zentralen und gefragten innerstädtischen Lagen ist im Spitzensegment mit einem leicht anziehenden Mietniveau zu rechnen.