Leipzig: Weichen sind auf Wachstum gestellt
• Leipzig zieht weiterhin Menschen und Unternehmen an: Bei inzwischen gut 575.000 Einwohnern werden bis 2020 fast 34.000 Haushalte mehr erwartet. • Dies fördert den wirtschaftlichen Erfolg aller Grundver­sorgungs­bereiche, wie Wohnen, Handel, Handwerk, Gesundheit und Soziales.
• Auch die einst üppige Wohnungsreserve reduziert sich trotz guter Neubautätigkeit perspektivisch deutlich.
• Die vergleichsweise günstigen Lebenshaltungskosten erlauben bei maßvollen Einkommensniveaus ein solides Wachstum der Leipziger Wirtschaft, die Zahl der sozialversicherungs­pflichtig Beschäftigten steigt, die Arbeitslosenquote sinkt. Dank des attraktiven Lebensumfeldes dürfte sich dieser Trend mittelfristig fortsetzen.
• Ein wichtiger Standortvorteil – u.a. gegenüber Frankfurt – ist und bleibt dabei auch der 24-Stunden-Airport Leipzig-Halle, der als einziger der drei größten deutschen Frachtflughäfen seinen Frachtumschlag in 2015 überproportional um 9% auf knapp 1 Mio. t steigern und damit seinen zweiten Platz hinter Frankfurt (2,1 Mio. t) und deutlich vor Köln/Bonn (758.000 t) weiter ausbauen konnte.

Büromarkt: Stabile Kennziffern, kaum Neubau
• Der Leipziger Büromarkt präsentierte sich 2016 dynamisch: Es gab Abschlüsse im Größensegment um 5.000 m² sowie zahlreiche weitere über 1.000 m² seitens der öffentlichen Hand als auch durch Finanz- und Wirtschaftsunternehmen sowie Dienstleister.
Ungeachtet dessen wird der Büroflächenumsatz voraussichtlich nicht ganz das exzellente Vorjahresergebnis erreichen (2015: 102.000 m²).
• Dennoch setzt sich der Leerstandsabbau aufgrund einer positiven Nettoabsorption und eines gleichzeitig nur geringen Fertigstellungsvolumens moderner Bürogebäude fort. Dazu Rüdiger Jansen, Niederlassungsleiter AENGEVELT Leipzig: „Viele Investoren sind stark an Leipzig interessiert. Die erreichte Marktstabilität wird aber erst mittelfristig mit einer steigenden Zahl an Neubau-Projekten und damit auch Neubau-Investments belohnt.“
• Ungeachtet der hohen Nachfrage nach modernen Büroobjekten in zentralen Lagen konnte aufgrund des fehlenden Angebots keine Steigerung der Spitzenmiete (2015: EUR 13,-/m²) erzielt werden. Allerdings zog angesichts der Ausweichbewegungen in Lagen am Ring und darüber hinaus die stadtweite mittlere Miete (2015: EUR 7,-/m²) deutlich an.
• Auch der Markt für Industrie- und Logistikflächen zeigt sich dynamisch. Während dabei viele Unternehmen projektbezogen mit kurzen Laufzeiten zu vergleichsweise moderaten Mieten in verkehrsgünstigen Lagen fündig werden, halten sich Kaufinteressenten (noch) zurück.

Investmentmarkt: Hohe Nachfrage, knappes Angebot an Core-Objekten
• „Dank seiner im Vergleich zu A-Städten höheren Anfangsrenditen steigt das Interesse nationaler und internationaler Investoren, insbesondere seitens Family Offices, Spezialfonds und Einzelanlegern, am B-Standort Leipzig. Hierbei bleibt insbesondere der Umsatz mit Geschäftshäusern in der Kombination aus Büro und Einzelhandels stabil hoch“, beschreibt Rüdiger Jansen die aktuelle Situation am Leipziger Investmentmarkt.
• Das Transaktionsvolumen am gesamten Leipziger Investmentmarkt dürfte 2016 voraussichtlich wieder knapp den Top-Wert des Vorjahres erreichen: 2015 wurden rd. EUR 1,77 Mrd. kontrahiert. Das war nicht nur das beste Ergebnis dieses Jahrtausends, es war auch mehr als doppelt so hoch wie das 10-Jahres-Mittel (Ø 2005 bis 2014: EUR 800 Mio.).
• Während in diesem Jahr große Tickets über EUR 100 Mio. ausblieben, verschob sich gleichzeitig der Transaktions-Schwerpunkt durch den Verkauf einzelner Handelsobjekte (Hainspitze, Allee-Center) 2016 deutlich in den Handelsbereich bzw. die Citylage. Dabei deutet sich auch in Leipzig perspektivisch eine Verknappung an attraktiven Objektangeboten an.
• Wie auch im Gewerbesegment sinken die Renditen für Wohninvestments (Ende 2015: 5% – 7% p.a. für Wohninvestments im guten Lagebereich) bei steigender Nachfrage weiter aufgrund des knapper werdenden Angebotes. „Hintergrund ist auch die sinkende Verkaufsbereitschaft von Bestandshaltern angesichts fehlender Anlagealternativen. Dies wird sich erst mit einem weiter steigenden Verkaufspreisniveau ändern“, so Jansen.
• Positiver Effekt: Während ungeachtet der starken Nachfrage nach gewerblichen Investments die Fertigstellungen im Bürosegment bislang auf niedrigem Niveau verharren, steigen im Wohnsegment 2016 dank des massiven Interesses nationaler und internationaler Kapitalanleger die Genehmigungen und damit in den Folgejahren auch die Fertigstellungen weiter an.

Ausblick 2017

Büromarkt
Von den anhaltend soliden Konjunkturaussichten dürfte Leipzig weiterhin profitieren. Dank Flächenexpansionen und Unternehmensneugründungen bzw. -ansiedlungen werden die Büroleerstände weiter sinken, während die mittleren Mieten steigen. Gleichzeitig verharren die Fertigstellungen zwar noch auf niedrigem Niveau, „Aufgrund des massiven Interesses nationaler und internationaler Kapitalanleger werden wir indessen ab 2018 ein deutlich anziehendes Neubauvolumen sehen“, ist Rüdiger Jansen überzeugt. Dann dürfte auch die Spitzenmiete deutlich steigen.

Investmentmark
Bei den Spitzenrenditen gibt es noch Anpassungsspielräume nach unten. AENGEVELT beobachtet eine weiterhin hohe Investmentnachfrage bei einer gleichzeitig leicht zunehmenden Verkaufsbereitschaft aufgrund weiter steigender Preise. Durch die erwarteten Neubauten im Bürobereich werden ebenfalls stabilisierende Effekte auf die Marktdynamik erwartet.

Insgesamt erwartet AENGEVELT 2017 in Leipzig ein weiterhin stabil dynamisches Marktgeschehen bei guter Nachfrage nach Investmentobjekten sowohl im Wohnungs- als auch im Gewerbebereich.