Ulm und Neu-Ulm, an der Grenze zwischen Baden-Württemberg und Bayern gelegen, ist eine aufstrebende Doppelstadt, in der Tradition und Moderne eine einzigartige Verbindung eingegangen sind. Innerhalb Süddeutschlands ragt die Region Ulm/Neu-Ulm durch ihre zentrale Lage mit einer herausragenden Verkehrsanbindung heraus.

Der Gesamtleerstand verzeichnet eine Leerstandsquote von rund 5 % und bewegt sich damit weiterhin auf einem sehr geringen Niveau. Insbesondere Objekte mit Ausstattungsmängeln, schlechtem Zuschnitt oder Gebäudezustand weisen angesichts gestiegener Ansprüche an Qualität moderner Büroräume überdurchschnittlich hohe Anteile unvermieteter Flächen auf. Größere Büroflächen mit zeitgemäßer Ausstattung sind nur wenig vorhanden. Die verfügbaren Büroflächen in Neubauobjekten ergeben derzeit rund 10.000 m². Ausgehend von einem Bestand von etwa einer Million Quadratmetern im Bestand, stehen ca. 50.000 m² Bürofläche dem Markt zur Verfügung. Die Spitzenmiete liegt am Anfang des Jahres 2013 bei 14,00 EUR pro m² und wird im Neubauprojekt SWU-BüroCenter K3 erzielt. Mit dem geringen Büroflächenleerstand bietet der Immobilienmarkt der aufstrebenden Doppelstadt im Süden Deutschlands stabile Renditen und Entwicklungspotential für Büroneubauten und Revitalisierungen.

Der durch regionale Nachfrage gekennzeichnete Markt konzentriert sich auf die City und die Gewerbegebietslagen von Ulm und Neu-Ulm. Der Büroflächenabsatz liegt jährlich zwischen 15.000 und 25.000 m² und wird in der Innenstadt und im Knotenpunkt zwischen Weststadt, der Einkaufsmeile Blaubeurer Straße und Söflingen mit dem Businesspark und dem Stadtregal sowie weiteren Bürogebäuden, dem Donautal, dem Gewerbegebiet Science Park, dem Industriepark West, der Edison Allee auf den ehemaligen Wiley-Kasernen sowie dem Basteicenter erbracht. Zahlreiche Immobilien verfügen nur über ein Angebot an Büroflächen in der Größenordnung von 100 bis 300 m². Die Umsätze konzentrieren sich auf Flächen von 150 bis 600 m², wobei auch größere Flächen im Segment von 800 bis 1.500 m² nachgefragt werden. Tendenziell werden zentral gelegene Standorte bevorzugt. Je nach Lage liegen die Mieten für moderne und gut ausgestattete Bestandsobjekte in der Innenstadt zwischen 7,50 und 10,50 EUR pro m². Aufgrund des bereits niedrigen Mietpreisniveaus ist in besten und guten Lagen von einer stabilen Mietpreisentwicklung auszugehen. Bei den Durchschnittsmieten geht man davon aus, dass diese unverändert stabil bleiben wird. Jenseits dieser Teilräume fällt das Mietpreisgefüge deutlich ab. Vor allem in peripheren Lagen sind zahlreiche Immobilien ohne Nutzer und sind aufgrund ihrer Standorte und der Gebäudestrukturen auch längerfristig nur schwer vermarktbar. Das Mietniveau bewegt sich zwischen 5,00 und 8,00 EUR pro m². Für unzeitgemäß ausgestattete Flächen werden häufig noch geringere Mietpreise erzielt.

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