Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvest­mentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI entwickelt. Er erfasst regelmäßig (jedes Quartal) die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.

Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungs­mieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.

Das Fazit von Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, zur gerade abgeschlossenen Winterbefragung: „Wohnungen sind knapp, und werden in vielen Quartieren insbesondere der Wachstumskerne immer teurer, doch zunehmend mehr Befragte sind der Meinung, dass ein ‚immer weiter so‘ an seine Grenzen kommt.“ So gab der AWI zum ersten Mal seit Sommer 2009 nach und sank im Vergleich zur Herbstbefragung um 2,2 Punkte auf einen Wert von 69,2. Damit liegt er indessen immer noch deutlich über dem Marktgleichgewicht (40 bis 60 Punkte) und zeigt unverändert ein Ungleichgewicht zu Ungunsten der Nachfrager (Mieter bzw. Käufer) an.

Mietmarkt positiver als Investmentmarkt
· Die Mehrheit der Befragungsteilnehmer erwartet immer noch steigende Mieten. Im Quartalvergleich stieg ihre Quote von 60% auf 62%.
· Demgegenüber erwarten 50% der Befragten steigende Investmentpreise. Die Quote ist zwar beachtlich, im Quartalvergleich gab diese Quote allerdings um rd. 5%-Punkte nach.
· Die Neubauabsichten sind nach wie vor verhalten. Insgesamt rechnen nur 35% der Teilnehmer mit steigenden Investitionen in den Neubau. Im Herbst traf dies auf 39% aller Befragten zu.

Perspektiven gut, aber uneinheitlich
· Differenziert nach Lagen ist die Stimmung in guten Lagen (AWI-Subindex: 81,2 Punkte) aus Anbietersicht (Verkäufer bzw. Vermieter) am besten. Auch in mittleren Lagen (AWI-Subindex 73,5) besteht ebenfalls ein Ungleichgewicht zugunsten der Anbieter. Nur in einfachen Lagen (AWI-Subindex: 58,5 Punkte) ist der Markt (noch) ausgeglichen.
· Kritischer ist die Dynamik zu bewerten: So gab der AWI(Gesamtindex) um 2,2 Punkte auf 69,2 nach. Differenziert nach Lagen war dabei in jeder Lage ein Rückgang zu beobachten.

Steigende Mieten unausweichlich
· Ein Rückgang der Mieten wird weiterhin nahezu ausgeschlossen: Über alle Lagen und Regionen rechnen nur 3% (Herbst 6%) mit einem Mietrückgang. Nur in einfachen Lagen erscheint ein Rückgang der Mieten möglich. Knapp 10% erwarten in einfachen Lagen einen Rückgang, im Herbst waren es knapp 12%. In mittleren und guten Lagen rechnet niemand der Befragten mit einem Rückgang der Mieten.
· Die Mehrheit sieht vielmehr steigende Mieten (Winter 63% bzw. Herbst 60%): In mittleren Lagen sind es 63% und in guten Lagen 75%, die mit weiter steigenden Mieten rechnen. Selbst in einfachen Lagen erwarten rd. 50% einen Anstieg der Mietpreise.
· In den einfachen und guten Lagen konnte der AMI (Mietwohnungs­subindex) leicht zulegen. In guten Lagen stieg er um 0,7 Punkte auf 81,2 und in einfachen Lagen um 2,9 Punkte auf 60,7. In den mittleren Lagen sank der Mietwohnungssubindex von 77,1 auf 73,9.
Dieser Rückgang ist nach Einschätzung von AENGEVELT-RESEARCH Folge des überdurchschnittlichen Anstiegs in der Herbstbefragung. Daher sieht Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, am Mietenmarkt noch keine Trendwende, zumal für eine Trendumkehr das Vorzeichen mindestens zweimal in die gleiche Richtung laufen muss. Dies ist bislang nicht der Fall.

Wohninvestments: Noch keine Trendwende, aber erste Indizien
· Das Angebot an Wohninvestments ist knapp. Zukünftig rechnen nur noch 27% mit einer weiteren Verknappung, im Herbst traf dies noch auf knapp ein Drittel der Befragten (32%) zu. In mittleren und guten Lagen gehen derzeit jeweils rd. 14% Befragten von einem zunehmenden Angebot aus, in einfachen Lagen rechnen sogar 26% mit einem größeren Angebot.
· Die Nachfrage bleibt weiterhin hoch, auch wenn dies nicht mehr ganz so viele erwarten, wie dies im Herbst der Fall war. Im Herbst gingen rd. 55% von einer zunehmenden Nachfrage nach Wohninvestments aus, gegenwärtig sind es nur noch 50%.
· Bei der Preisentwicklung erwartet die Hälfte der Teilnehmer (50%). steigende Preise. Auch hier haben sich die Erwartungen eingetrübt. Im Herbst traf dies noch auf 58% der Befragten zu.

Neubau: Investitionsabsichten verhalten
· Die Neubauabsichten liegen nach Einschätzung von AENGEVELT-RESEARCH unverändert hinter dem tatsächlichen Bedarf.
· 35% (Herbst 39%) der Befragten rechnen mit steigenden Neubauin­vesti­tionen; in guten Lagen sind es immerhin 54% (Herbst 63%), in mittleren Lagen hingegen deutlich weniger (Winter 32% vs. Herbst 40%).

FAZIT
· Der AWI zeigt mit einem Wert von 69,2 Punkten nach wie vor ein Marktungleichgewicht zu Gunsten der Anbieter (Vermieter bzw. Verkäufer) an.
· Dabei zeigt sich der Wohnungsmarkt differenziert nach den Komponenten AMI (Mietwohnungsindex) und AII (Investmentindex) uneinheitlich.
· Der Mietwohnungsmarkt dürfte sich weiter zu Gunsten der Vermieter entwickeln: Die Wohnungsnachfrage bleibt hoch, das nachfragegerechte Wohnungsangebot insbesondere in den Wachstumskernen ist unverändert zu gering. Dementsprechend wird hier auch keine nachhaltige Entspannung erwartet.
· Auf dem Investmentmarkt zeichnet sich kein drastischer Preisverfall ab. Nach wie vor bleibt die Situation für Anbieter (Verkäufer) gut. Allerdings gab der AII im Quartalsverglich nach. Da der Rückgang zudem über alle Lagen erfolgte, könnte nun tatsächlich der Höhepunkt der Preisentwicklung erreicht sein. Da es sich allerdings um einen bislang einmaligen Vorzeichenwechsel handelt, bleibt abzuwarten, ob die kommende Frühjahrsbefragung diesen Trend bestätigt.

„Der AWI sendet derzeit deutliche Signale für eine Gewinnmitnahme bei Wohnimmobilien“, erläutert Schmidt und führt weiter aus: „Die Begeisterung für Wohnimmobilien trieb in den vergangenen Quartalen die Einstiegsfaktoren auf ein Niveau, das zunehmend weniger auf Akzeptanz stößt.“

Viele Bestandshalter sähen derzeit nur ihre gestiegenen Mieteinnahmen und vernachlässigten künftige Kosten (anstehende Modernisierungen) bzw. die Entwicklung der Einstiegsfaktoren. Dabei ist nach Einschätzung von Markus Schmidt der Zeitpunkt zur Bereinigung der Immobilienportfolios so gut wie schon lange nicht mehr.