Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohnin­vestmentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AWI entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Markt­stimmungen und -entwicklungen.
Der AWI ist ein Komposit–Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohungs­mieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestment­segment.
Ergebnis der gerade abgeschlossenen Sommerbefragung: Die Gesamt­stimmung am Wohnimmobilienmarkt (AWI) ist zum achten Mal in Folge gestiegen. Mit einem Wert von 66,1 verbesserte er sich im Quartals­vergleich um 0,9 Punkte. Damit hat er zwar im Vergleich zur Frühjahresbefragung etwas an Dynamik verloren, folgt aber nach wie vor dem Trend vom Mieter- zum Vermieter bzw. Eigentümermarkt.

Nach wie vor geht Markus Schmidt, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, davon aus, dass die aktuellen Ergebnisse „je nach Interessenlage zu unterschiedlichen Reaktionen führen: Derzeit profi­tieren vor allem die Bestandshalter bzw. potentiellen Verkäufer von steigenden Mieten und Kaufpreisen. Die Mieter werden indessen von den weiterhin steigenden Mieten weniger erfreut sein.“

Auch wenn der Positiv-Trend inzwischen alle Lagen erfasst hat, unterscheiden sich die Einschätzungen in Ab­hängigkeit von der Wohnlage (einfach, mittel, gut) nach wie vor erheblich.
Generell werden die Perspektiven für bessere Lagen positiver als z.B. einfache Lagen bewertet. Die guten Lagen stehen mit einem Teilindexwert von 79,1 Punkten (Frühling 2011: 79,8) nach Einschätzung der Experten anhaltend hoch im Kurs. Dies gilt auch für die mittleren Lagen (71,1). In einfachen Lagen ist die Situation ausgeglichen (47,6).

Sinkende Leerstände und steigende Mieten
– Ohne Differenzierung nach Lagen erwarten 40% der Teilnehmer einen Rück­gang der Wohnungsleerstände. In guten Lagen geht die über­wiegende Mehrheit (58%) von einem deutlichen Leerstandsabbau aus, in mittleren Lagen sind es immerhin noch rd. 43% und selbst in einfachen Lagen erwarten 20% einen Rückgang der Leerstände.
– Demgegenüber erwarten zugleich aber auch rd. 30% der Befragten in ein­fachen Lagen steigende Wohnungsleerstände. Dennoch rechnen in einfachen Lagen nur 15% mit sinkenden Mieten, fast ein Drittel (30%) geht vielmehr in diesen Lagen von steigenden Mieten aus.
– In den mittleren bzw. guten Lagen fällt die Einschätzung aus Sicht des Ver­mieters weitaus positiver aus. Hier rechnet die Mehrheit mit steigenden Mieten. 62% der Befragten erwarten in mittleren Lagen steigende Mieten, in guten Lagen sind es sogar 71%.

Entwicklungen im Wohninvestmentsegment
– Die Nachfrage nach Wohninvestments bleibt weiterhin hoch. Über alle Lagen hinweg rechnen 44% der Befragten auch weiterhin mit einer Zunahme. Allerdings sind derzeit weniger dieser Auffassung als dies noch zur Fühlingsbefragung der Fall war (56%). Ebenso sehen 15% eine im Vergleich zur Frühjahrsbefragung (12%) leicht rückläufige Nachfrage.
– Beim Angebot von Investmentprodukten zeichnet sich hingegen kein eindeutiger Trend ab. Während 26% von einer Zunahme ausgehen, rechnen 25% mit einem Rückgang.
– Einigkeit herrscht dann wieder bei den Erwartungen hinsichtlich der Preisentwickung: Knapp 50% erwarten steigenden Preise. Allerdings nimmt auch hier der Anteil der „Pessimisten“ zu. Erwarteten rd. 9% der Befragten im Frühjahr noch sinkende Preise, sind es inzwischen rd. 13%.

Entwicklung von Investitionen
– Trotz der allgemein guten Stimmung auf dem Wohninvestmentmarkt hängt die Neubautätigkeit nach wie vor hinterher. Hier wird sich auch nach Einschätzung der befragten Experten wenig ändern: Nur 28% (Frühling 2011: 34%) der Befragten gehen von einer zunehmenden Investitionstätigkeit im Neubausegement aus.
– In guten Lagen erwarten 45% (Frühling 2011: 60%) zunehmende Investi­tionen in den Wohnungsneubau. Immerhin rechnen noch 30% (Frühling 2011: 31%) in mittleren Lagen mit einem leichten Anstieg der Bautätigkeit.
– In den einfachen Lagen sind es 8% (Frühling 2011: 11%). Hier rechnen zudem wie bereits im Frühling (2011) 42% der Befragten mit sinkenden Investitionen.
– Ein Großteil der Befragten erwartet eine deutliche Zunahme von Modernisierungs- und (energetischen) Sanierungsmaßnahmen. In guten Lagen rd. 63% bzw. in mittleren Lagen rd. 60% und ein einfachen Lagen rd. 30%.

FAZIT
Die Stimmung am Wohninvestmentmarkt ist nach wie vor gut und vieles spricht dafür, dass das auch so bleibt. Vor dem Hintergrund der unkalkulierbaren Risiken bei Bestandgebäuden (Instandsetzung und nicht umlagefähige Wohnnebenkosten) gibt Markus Schmidt zu bedenken, dass der Erwerb interdisziplinär detailliert analysiert werden sollte. Insbesondere bei hohen Kaufpreisfaktorern kann sich vielerorts der Neubau als das bessere Investment herausstellen.
Darüber hinaus sieht er in einfachen Lagen z.T. noch erhebliche Potentiale. Je nach Lage und Qualität sollten hier die Mietpotentiale und Kostenfaktoren berücksichtigt werden. So erwarten z.B. die meisten Experten in einfachen Lagen einen überdurchschnittlichen Anstieg der Wohnebenkosten. Diese sind nicht immer voll umlagefähig.

Der komplette AWI-Report kann kostenlos als PDF-Datei auf der AENGEVELT-Homepage heruntergeladen werden.

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