„Dank hoher Anmietungen und großvolumiger Vorvermietungen bis zur letzten Woche des Jahres sprengt Berlin mit rd. 854.000 m² kontrahierter Bürofläche in 2015 alle bisherigen Rekorde und ist damit zum zweiten Mal in Folge umsatzstärkster Büromarkt Deutschlands. Gegenüber dem Vorjahr beträgt die Steigerung mehr als ein Viertel (28%)“, beschreibt Dr. Walter Zorn von AENGEVELT-RESEARCH die dynamische Marktentwicklung.
Die Umsatzsteigerung beruht nach seinen Analysen auf dem Flächenbedarf junger, wachstumsorientierter Unternehmen, aber auch auf stabiler Nachfrage weiterer Branchen. Aufgrund hoher Vorvermietungsstände von Projekten, die sich auf 20% der Gesamtvermietung summieren, dürften sich moderne Büroflächen auch in 2016 weiter verknappen und der Leerstand weiter sinken. Dies kommt Spitzen- und Durchschnittsmiete in der Gesamtstadt zu Gute.

Qualitativer Sprung am Berliner Büromarkt 2015 mit Fortsetzung 2016
• Der Büroflächenumsatz übertrifft den Mittelwert der jüngsten Dekade ( 2005 bis 2014: 541.000 m²) um fast 60%. Dabei liegt der Anteil der Grossflächen über 5.000 m² bei einem Drittel des Gesamtumsatzes, der des Segments ab 1.000 m² sogar bei 70%. Dabei sicherten sich Unternehmen wie Allianz und Zalando, Daimler, Rocket Internet, RöverBrönnerSusat, KPMG und myToys teilweise deutlich über 10.000 m² und fast alle als Vorvermietung in Neubauprojekten. „Insgesamt wird Berlin gemäß seiner Größe, seinem dynamischen Einwohnerwachstum und dem Hauptstadt-Metropol-Charakter zunehmend auch seiner Rolle im Bürobereich gerecht“, so das Fazit von Zorn.
• Diese Dynamik wird sich fortsetzen, so dass AENGEVELT-RESEARCH für 2016 einen gegenüber dem Vorjahr etwas geringeren, aber erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 750.000 m² prognostiziert.
• Ungeachtet der hohen Nachfrage blieb die Fertigstellung von Büroflächen 2015 mit 290.000 m² (incl. BND) moderat. Und in 2016 sind von dem geplanten Fertigstellungsvolumen von rd. 270.000 m² zum Jahresanfang bereits nur noch knapp 70.000 m² am Markt verfügbar.
• Die stabile Nachfrage und eine positive Nettoabsorption (Büroflächenmehrverbrauch) sowie eine hohe Umnutzungsrate von ca. 60.000 m² für Verwaltungs- bzw. Wohnzwecke im Migrationsbereich (2015 kamen 80.000 Flüchtlinge in Berlin an) trugen 2015 zum rapiden Abbau des Büroflächenleerstands bei: In den letzten zwölf Monaten sank dieser um rd. 230.000 m² auf aktuell ca. 1,06 Mio. m² bzw. eine Leerstandsquote von 5,5% (Vorjahr: rd. 1,29 Mio. m² bzw. 7,0%) bei einem Gesamtbestand von derzeit rd. 19,0 Mio. m² Bürofläche.
• Da sich diese Entwicklung voraussichtlich fortsetzt, prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren markanten Abbau der nominellen Angebotsreserve auf bis zu 820.000 m² bis Ende 2016.

Büroflächenumsatz nach Branchen
• In 2015 lagen beratende und sonstige Dienstleister und sonstige Nachfrager (inkl. Industrie, Handel, Verkehr, Bauunternehmen) praktisch gleichauf bei jeweils 33,6% des Büroflächenumsatzes bzw. jeweils 287.000 m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies für die Dienstleister eine Steigerung um gut 20%, für die sonstigen Nachfrager um 150% gegenüber dem Vorjahr. Bei letzteren war ist diese getrieben durch die hohen An- und Vorvermietungen der Zalando SE, welche AENGEVELT unter die Handelsunternehmen einordnet.
• Medien-, IT- und Kommunikations-Unternehmen verloren 2015 gut 20% auf 146.000 m², der Marktanteil sank auf 17%.
• Öffentliche Hand und Verbände stellen sich mit 79.000 m² (+7%) und einem Anteil von 9% in 2015 weiter auf Platz 4.
• Nur dank der „last-minute“ Vorvermietung der Allianz konnten die Finanzdienstleister (inkl. Versicherungen) mit rd. 55.000 m² (+3%) bzw. 6,4% ihren Umsatzanteil halten.

Citylagen knapp – Mieter lassen entwickeln oder ziehen nach außen
• Der bisher beliebteste Bürostandort City-Ost (Mitte) konnte zwar 191.000 m² verbuchen, verlor damit aber 24% gegenüber dem Vorjahr und belegt nur Platz 3 mit 22,4% der Vermietungen.
• Die City-West konnte sich mit rd. 77.000 m² (9%) auf Vorjahreshöhe halten.
• Insgesamt verzeichnet die City (Ost&West) mit 268.000 m² ganze 18% weniger Flächenumsatz als 2015.
• Dagegen gewinnt der Cityrand (an City-Ost bzw. City-West angrenzende Gebiete) weiter an Bedeutung: rd. 259.000 m² bzw. 30,3% des Berliner Büroflächenumsatzes bedeuten einen rasanten Anstieg um 83% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Davon entfällt mit 193.000 m² der Löwenanteil des Zuwachses auf Media-Spree, Adlershof und Hauptbahnhof/Europacity, weitestgehend durch Großflächen-Vorvermietungen, die 2016 bis 2019 zu Belegungen führen werden.
• Auch die weitere Innenstadt (108.000 m² bzw. 12,6%) und der Außenbereich (Reststadt) (219.000 m² bzw. 25,7%) konnten ihren Flächenumsatz stark ausbauen (Innenstadt: +21%; Außenbereich: +100%).

Mieten steigen weiter, in der Fläche prozentual stärker als im Zentrum
• Der Nachfrageüberhang geht massiv in nicht-zentrale Lagen. Dadurch steigen die in weniger zentrumsnahen Bereichen bislang maßvollen Mieten weiter deutlich an.
• Die gewichtete realisierte Spitzenmiete für Büroflächen (Median aus den höchstpreisigen Vermietungen) erreicht EUR 23,50/m² (Ende 2014: EUR 22,50/m²) – mit Tendenz nach oben. So wurden 2015 bereits vereinzelt Mietabschlüsse bis EUR 25,00/m², in der absoluten Spitze sogar bis zu einer „Maximalmiete“ von fast EUR 34,00/m² registriert. 2016 sieht AENGEVELT-RESEARCH daher weitere Steigerungspotentiale auch für die Spitzenmiete.
• Die flächengewichtete mittlere Miete in besten City-Lagen (Ost) hält den Wert von ca. EUR 17,50/m². Die City-Lagen (West) konnten sich mit EUR 16,00/m² nur knapp behaupten. Einzelne Highlight-Entwicklungen wie das „Upper West“ gleichen den Mangel an attraktiven Flächen in der City West nicht aus. Insgesamt stellen sich die mittleren Mieten in den Citylagen wie im Vorjahreszeitraum auf EUR 17,20/m².
• Der Cityrand weist eine mittlere Abschlussmiete von rd. EUR 15,00/m² auf – ein Plus von 5% gegenüber 2014. Darin sind in 2015 viele Neubauflächen enthalten, welche mit etwa EUR 16,- bis 17,-/m² eingehen, jedoch erst mit Fertigstellung in 2018 bis 2019 zu realen Cash Flows führen.
• Die weitere Innenstadt und der Aussenbereich weisen gemeinsam eine respektable mittlere Abschlussmiete von rd. EUR 12,50/m² auf – ein Plus von 4% gegenüber 2014.
• Die in der Gesamtstadt realisierte durchschnittliche Abschlussmiete steigt auf EUR 14,95/m² und liegt damit 5% über dem Wert des Vorjahreszeitraums (EUR 14,20/m²).
• Da die Verknappung moderner Büroflächen im Bereich einfacherer Qualitäten begleitet wird durch einen migrations-bedingten Umnutzungsdruck, dürfte sich der Mietanstieg in der Breite auch 2016 fortsetzen.